Doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn chưa lấy lại được đà tăng trong quý 3/2023

Dù đà giảm của thị trường bất động sản đã chững lại, nhưng các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp bất động sản nhà ở nói riêng, vẫn chưa thể lấy lại đà phục hồi. Những con số từ kết quả kinh doanh quý 3/2023 phần nào đã thể hiện được thực trạng này.

Theo thống kê từ VietstockFinance, lãi ròng của 55 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) nhà ở (trên HOSE, HNX, UPCoM) trong quý 3/2023 đạt hơn 11,775 tỷ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ; dù doanh thu thuần đạt hơn 93,158 tỷ đồng, tăng 43%.

Vẫn có nhiều doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng

Chỉ có 15/55 doanh nghiệp lãi tăng trong quý 3/2023. Trong số này có sự góp mặt của nhiều cái tên quen thuộc như CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG), CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH), Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (UPCoM: SNZ) và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG).

Theo đó, NLG lãi ròng quý 3/2023 hơn 66 tỷ đồng, gấp 8.4 lần cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu là nhờ doanh thu bán nhà ở và căn hộ (chiếm 86% tổng doanh thu của quý). Trong đó, Mizuki là dự án trọng điểm bàn giao trong kỳ nhưng do thuộc công ty liên doanh nên không hợp nhất doanh thu mà chỉ ghi nhận phần lợi nhuận phân bổ về.

Tương tự, SSH cũng có lãi ròng gấp 7 lần cùng kỳ với 510 tỷ đồng nhờ doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng đột biến với gần 1,072 tỷ đồng, gấp 7 lần.

Doanh nghiệp BĐS nhà ở có lãi ròng tăng trong quý 3/2023. Đvt: Tỷ đồng​

Bên cạnh chuyển nhượng BĐS, nhiều doanh nghiệp tăng trưởng nhờ doanh thu tài chính. Đơn cử là AGG, dù doanh thu thuần giảm 16% nhưng nhờ doanh thu tài chính tăng 11%, đạt gần 93 tỷ đồng, mà Công ty vẫn lãi ròng 54 tỷ đồng, tăng 28%. Khoản doanh thu tăng thêm chủ yếu đến từ thu nhập phát sinh liên quan đến hợp đồng BCC. Tuy nhiên, mức tăng về doanh thu tài chính của AGG vẫn còn thấp hơn nhiều doanh nghiệp khác.

Xét về giá trị tuyệt đối, CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) là đơn vị có lãi ròng quý 3 cao nhất toàn ngành với gần 11 ngàn tỷ đồng, tuy nhiên kết quả này lại giảm 26% so với cùng kỳ. Nguyên nhân đến từ khoản lỗ khác gần 322 tỷ đồng (trong khi cùng kỳ lãi khác gần 879 tỷ đồng).

Dù lãi giảm nhưng doanh thu thuần của VHM tăng 84%, đạt gần 33 ngàn tỷ đồng. Theo VHM, doanh thu trong kỳ chủ yếu đến từ việc bàn giao 2,400 căn bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 3 theo đúng kế hoạch.

Doanh nghiệp BĐS nhà ở có lãi ròng lớn nhất trong quý 3/2023. Đvt: Tỷ đồng​

Lượng doanh nghiệp đi lùi vẫn chiếm đa số

Dù có những doanh nghiệp tăng trưởng nhưng thực tế, lượng doanh nghiệp giảm lợi nhuận vẫn chiếm đa số với 25 doanh nghiệp, trong đó có những cái tên như CTCP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR), CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) và CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH).

Đáng tiếc nhất có lẽ là PDR khi lãi ròng giảm 86%, đạt gần 102 tỷ đồng; dù doanh thu thuần gấp đến 32 lần cùng kỳ với gần 355 tỷ đồng. Công ty cho biết, doanh thu từ chuyển nhượng đất chiếm hơn 346 tỷ đồng (gấp 45 lần). Bên cạnh đó, trong kỳ còn phát sinh thêm 6 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động cung cấp dịch vụ.

Tuy nhiên, do cùng kỳ PDR có khoản doanh thu tài chính đột biến từ việc chuyển nhượng công ty con là CTCP Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác, năm nay không có thương vụ tương tự đã khiến lợi nhuận giảm mạnh.

Top 20 doanh nghiệp BĐS nhà ở giảm lãi ròng trong quý 3/2023. Đvt: Tỷ đồng​

Mặt khác, đa phần doanh nghiệp còn lại đều giảm lợi nhuận trong bối cảnh doanh thu chưa phục hồi, kể cả một số ông lớn như DXG, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, HOSE: SCR), HPX hay KDH.

Đối với HPX, doanh thu thuần quý 3 chỉ đạt hơn 301 tỷ đồng, giảm 59% so với cùng kỳ. Nguyên nhân HPX cho hay là doanh thu giảm mạnh bởi một số dự án bất động sản chưa đủ điều kiện bàn giao nhà cho khách hàng nên không thể hạch toán doanh thu. Bên cạnh đó, giá bán các sản phẩm bất động sản trong năm 2023 cũng giảm nhiều so với năm trước. Hệ quả, Công ty chỉ lãi ròng gần 4 tỷ đồng, giảm 96%.

Hay như SCR, lãi ròng chỉ vỏn vẹn 1 tỷ đồng trong quý 3/2023, giảm 95% so với cùng kỳ. Trong kỳ, Công ty có doanh thu thuần khá khả quan khi tăng 57%, đạt hơn 123 tỷ đồng, nhờ phát sinh 35 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, giá vốn và chi phí tài chính lại tăng đột biến, lần lượt gấp hơn 2 lần và tăng 98% so với cùng kỳ, đã bào mòn lợi nhuận của Công ty.

Hoạt động kinh doanh chính của KDH là chuyển nhượng bất động sản giảm gần 25%, còn xấp xỉ 593 tỷ đồng. Kèm theo đó là lãi ròng giảm 41% còn 208 tỷ đồng. Đầu tháng 11 vừa qua, dự án The Privia của Công ty tại quận Bình Tân, TPHCM đã được Sở Xây dựng cấp phép “bán nhà trên giấy”. Nếu mở bán trong thời gian tới, dự án sẽ hỗ trợ kết quả kinh doanh của KDH trong những quý tiếp theo.

Dù vậy, những doanh nghiệp lãi giảm vẫn may mắn hơn 13 doanh nghiệp thua lỗ trong quý 3.

Doanh nghiệp BĐS nhà ở lỗ trong quý 3/2023. Đvt: Tỷ đồng

Nằm trong những doanh nghiệp lỗ nặng nhất còn có CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD (UPCoM: VHD) với khoản lỗ 67 tỷ đồng.

Còn CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) do kinh doanh dưới giá vốn khiến quý 3 lỗ ròng 5 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 4 tỷ đồng. Đây là 2 quý thua lỗ kể từ khi D2D niêm yết HOSE.

Dù đã qua 9 tháng đầu năm, nhưng số doanh nghiệp thực hiện được hơn 75% mục tiêu lợi nhuận năm chỉ có 12 doanh nghiệp. Đáng chú ý là trong 12 doanh nghiệp này có đến 5 doanh nghiệp báo lãi giảm so với cùng kỳ.

Những doanh nghiệp BĐS nhà ở thực hiện trên 75% kế hoạch lợi nhuận năm. Đvt: Tỷ đồng

​

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2023 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) thực hiện, những nỗ lực từ nhiều phía (Chính phủ, các bộ ngành, hệ thống ngân hàng, bản thân doanh nghiệp BĐS, môi giới BĐS…) đã góp phần giúp “giữ” được thị trường BĐS. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.

Về cơ chế, các chính sách thúc đẩy cho thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu được thẩm thấu. Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian kể từ đầu năm 2023 đến nay. Tổng giao dịch quý 1, 2 và 3 lần lượt ghi nhận 2,700, 3,700 và 6,000 giao dịch.

Trong khi đó, thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp BĐS đã có dấu hiệu cải thiện, tuy nhiên chưa phải hoàn toàn và trên diện rộng. Điều này được thể hiện bởi trong 9 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực BĐS gấp 3.5 lần số lượng doanh nghiệp BĐS giải thế với 3,394 doanh nghiệp nhưng vẫn giảm hơn 52% so với cùng kỳ năm 2022.