Doanh nghiệp bất động sản: Khó chồng khó

Tắc nguồn vốn tín dụng, gặp khó khăn về pháp lý dự án là 2 trong nhiều nguyên nhân khiến doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) bị đứt thanh khoản, sa thải nhân viên và buộc phải bán tháo dự án.

Thị trường ảm đạm

Dự án Kenton Node nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè, TPHCM) vừa bị đơn vị phát triển dự án gỡ bỏ thông tin bên ngoài hàng rào. Kenton Node là một trong những dự án lớn tại khu Nam Sài Gòn có tổng diện tích gần 11 ha, với gần 1.700 căn hộ, 586 căn condotel và khách sạn tiêu chuẩn 5 sao 288 phòng.

Công trình ban đầu có tên Kenton Residences do Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư, khởi công từ năm 2009, với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD nhưng đến năm 2011 thì dự án ngừng thi công vì thiếu vốn. Năm 2017, Kenton Residences được tái khởi động và đổi tên thành Kenton Node Hotel Complex và được điều chỉnh lại quy hoạch. Tổng vốn đầu tư của dự án lúc đó được nâng lên thành 1 tỷ USD nhưng tiếp tục đình trệ một năm sau đó.

Đầu năm 2022, Tập đoàn Novaland và Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên làm lễ khởi động với tên gọi mới của dự án là Grand Sentosa. Tuy nhiên hiện nay, bên ngoài dự án Grand Sentosa đã dỡ bỏ hàng rào bao quanh. Toàn bộ công trình là những khối bê tông trơ trọi, ngổn ngang, chưa có dấu hiệu thi công trở lại. Bên trong chỉ có bảo vệ công trình và không có bóng dáng công nhân.

Tương tự, dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp ở đường Bến Nghé (quận 7, TPHCM) đã hoàn thành các thủ tục pháp lý, thi công xong phần móng, hầm và tầng 1 nhưng đang lâm vào cảnh “dở khóc dở cười”. Theo quy định, dự án đã đủ điều kiện để được bán. Dù vậy từ ngày 24/6/2022 đến nay, chủ đầu tư là Công ty TNHH Gotec Việt Nam nhiều lần đề nghị Sở Xây dựng TPHCM cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nhưng Sở chưa giải quyết.

Lãnh đạo Công ty TNHH Gotec cho biết, đến nay các khoản thiệt hại trước mắt đã hơn 1.050 tỷ đồng. Nếu không sớm cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà, DN sẽ không còn khả năng chi trả chi phí và duy trì hoạt động, mức độ thiệt hại sẽ lớn hơn do các đối tác sẽ ngừng hợp đồng, yêu cầu thanh toán tiền phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại...

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, thị trường BĐS đang rất khó khăn và đứng trước khả năng rơi vào suy thoái. Vướng mắc pháp lý là lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất. Không những vậy, thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu liên thông làm kéo dài thời gian thực hiện đối với các dự án BĐS, làm mất cơ hội kinh doanh, tăng chi phí đầu tư. Nhiều DN BĐS gặp rủi ro, bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp đau đớn để tồn tại.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, một số DN BĐS đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh biểu hiện qua việc dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng triển khai các dự án mới, phát hành cổ phiếu tăng vốn và IPO. Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Ngoài ra, nhiều DN BĐS phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động hoặc phải giảm lương, tác động đến cuộc sống người lao động.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, để tháo gỡ khó khăn hiện nay, Chính phủ và các bộ ngành cần thực hiện đồng bộ giải pháp. Giải pháp lớn nhất là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính thống nhất để phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững. Kế đến là tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhất là các DN thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý.

Cần mở van tín dụng

Theo lãnh đạo một DN BĐS tại TPHCM, nửa năm qua, công ty của ông không có nguồn thu từ các hoạt động bán hàng. Đáng lo hơn, thời gian gần đây DN liên tục nhận được nhiều đơn xin hoãn thanh toán không phạt lãi của khách hàng. Thậm chí có không ít khách hàng xin thanh lý hợp đồng, nhận lại tiền đóng trước, bất chấp chịu phạt, khiến DN rất đau đầu để cân nhắc xử lý.

Mỗi tháng trôi qua, công ty phải gồng nhiều khoản chi phí để duy trì vận hành bộ máy trong khi vẫn chịu áp lực dòng tiền cho các khoản lãi vay ngân hàng. Chưa kể, những chi phí lớn thường kỳ bắt buộc phải chi cho văn phòng làm việc, lương và phúc lợi nhân viên, công nợ nhà cung cấp, hoa hồng môi giới… “Nếu tình hình này tiếp tục kéo dài, chúng tôi sẽ buộc phải cân nhắc đến các biện pháp giãn thanh toán tiền lương người lao động, điều chưa từng có ở DN tôi”, vị lãnh đạo DN BĐS này nói.

Cũng theo vị lãnh đạo DN BĐS trên, dòng tiền bị nghẽn đang là vướng mắc lớn của thị trường. Lãi suất vay ở mức cao dẫn đến thanh khoản yếu, giao dịch BĐS trầm lắng trong những tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023. “Động thái hạn chế dòng tín dụng vào BĐS khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà đều gặp khó khăn. Hy vọng, trong thời gian tới các cấp quản lý sẽ có biện pháp kịp thời tháo gỡ điểm nghẽn, mở van để thị trường BĐS phát triển lành mạnh trở lại”, vị lãnh đạo DN BĐS nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc trang Batdongsan cho biết, những thị trường lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ đều ghi nhận sự suy giảm mối quan tâm của người tìm kiếm BĐS trực tuyến với mức giảm 14 - 19%. Thị trường đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi đa số dự án ngừng trệ, không thể triển khai do thiếu vốn.

Theo lãnh đạo trang Batdongsan, tắc nghẽn dòng vốn là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh nhất trong 3 năm gần đây. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang hẹp cửa với các DN địa ốc. Ngoài ra, nguồn vốn từ trái phiếu BĐS cũng không hề khả quan.