Đỉnh lãi suất, đáy tài sản: bài học từ chu kỳ 2022–2023

Nhà đầu tư cần phải biết!

1. Vì sao lãi suất cao kéo giá tài sản xuống

Chi phí vay tăng. Khi lãi suất thấp, người dân vay mua nhà, doanh nghiệp vay mở rộng, nhà đầu tư vay để đầu tư. Khi lãi suất cao, cả ba nhóm đều chùn tay. Tiền quay về gửi ngân hàng thay vì chảy vào tài sản rủi ro.

Sức mua suy yếu. Lấy ví dụ khoản vay 2 tỷ đồng trong 20 năm, trả đều gốc và lãi hàng tháng (tính theo công thức niên kim):

Đỉnh lãi suất, đáy tài sản: bài học từ chu kỳ 2022–2023

Từ 6% lên 12–14%, khoản trả mỗi tháng tăng thêm khoảng 8–10 triệu đồng. Nhiều người buộc phải hoãn kế hoạch mua nhà. Người bán nhiều, người mua ít, giá phải giảm để tìm được người mua.

Định giá cổ phiếu giảm. Doanh nghiệp vay với chi phí cao hơn thì lợi nhuận giảm. Đồng thời gửi tiết kiệm trở nên hấp dẫn hơn, nên nhà đầu tư chỉ sẵn sàng trả giá thấp hơn cho cổ phiếu.

2. Bằng chứng từ chu kỳ 2022–2023

Giai đoạn tăng lãi suất (2022)

NHNN tăng lãi suất điều hành hai lần, mỗi lần 1 điểm phần trăm (dấu 1 và 2 trên biểu đồ). Cuối năm 2022, một số ngân hàng trả trên 10%/năm cho tiền gửi 12 tháng; sau đó Hiệp hội Ngân hàng kêu gọi hạ trần xuống tối đa 9,5%/năm.

Tháng 10/2022, Chủ tịch Vạn Thịnh Phát bị bắt và ngân hàng SCB xuất hiện làn sóng rút tiền gửi, kéo thị trường xuống sâu hơn. Cả năm 2022, VN-Index giảm 32,8%.

Giai đoạn nới lỏng (2023)

Sang 2023, NHNN giảm lãi suất điều hành 4 lần, tổng 1,5 điểm phần trăm. VN-Index chốt năm tăng 12,2% so với cuối 2022.

3. Vì sao đáy đến trước khi lãi suất giảm

Ngân hàng trung ương thường chỉ tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Sau một thời gian lãi suất ở mức cao, kinh tế chậm lại: doanh nghiệp khó khăn, tiêu dùng và đầu tư giảm. Lúc đó chính sách thường chuyển sang giảm lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng.

Thị trường biết điều này nên phản ứng trước. Nhà đầu tư lớn bắt đầu mua khi thấy chu kỳ tăng lãi suất sắp kết thúc. Vì vậy đáy giá thường xuất hiện gần đỉnh lãi suất, không phải sau khi lãi suất đã giảm.

4. Những điều không nên hiểu sai

Đáy lãi suất không có nghĩa là giá tăng ngay. Sau khi chạm đáy 911,9 điểm, VN-Index hồi gần 20% rồi quay đầu giảm: tháng 12/2022 giảm thêm 3,9% và chốt năm ở 1.007,1 điểm. Tâm lý bi quan và kinh tế chưa phục hồi có thể kéo thị trường đi xuống thêm vài tháng.

Lãi suất không phải tín hiệu duy nhất. Giá tài sản còn phụ thuộc tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập, nguồn cung pháp lý và niềm tin thị trường.

Hiểu chu kỳ không giúp dự đoán đúng ngày tạo đáy. Nó giúp nhìn rõ bức tranh lớn và tránh quyết định chỉ vì cảm xúc.

5. Bối cảnh hiện nay (tháng 10/2026)

Lãi vay mua nhà ưu đãi tại 17 ngân hàng dao động 7–13,2%/năm . Agribank thấp nhất ở 7–8%, VPBank cao nhất ở 13,2%.

Theo số liệu VARS-IRE quý 2/2026: lãi ưu đãi 8,5–11%/năm trong 6–12 tháng, lãi thả nổi sau ưu đãi 13–15%/năm trở lên. Lãi ưu đãi đã tăng khoảng 2–4 điểm phần trăm so với năm 2025.

Lãi suất tiền gửi mới bình quân khoảng 6,38%/năm, tốc độ tăng đã chững lại

Với ý kiến cá nhân em, mức trên 10% chưa chắc là mặt bằng cố định dài hạn, nhưng người vay không nên xây kế hoạch tài chính dựa trên giả định lãi suất chắc chắn giảm trong 2027.

6. Ba việc nhà đầu tư nên theo dõi

Chính sách của NHNN: lãi suất điều hành, trần lãi suất huy động, tín hiệu về lạm phát và tỷ giá.

Lãi suất tiền gửi và cho vay thực tế: xu hướng giảm bền vững mới là dấu hiệu chu kỳ đảo chiều, không phải một vài gói ưu đãi.

Dòng tiền và thanh khoản thị trường: tiền quay lại tài sản thường đi cùng thanh khoản tăng và tín dụng phục hồi.

“ Cảm ơn anh chị đã theo dõi kênh! ❣️

Bài viết trên em trình bày theo yếu tố chủ quan, không mang khuyến nghị mua bán.

Cần tư vấn đầu tư chứng khoán, quản lí gia sản. Anh chị liên hệ em nhé !