Địa ốc tìm nguồn sinh khí mới

Tính đến cuối tháng 6/2026, dư nợ bất động sản đạt 5,146 triệu tỷ đồng (chiếm 25,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế), trong đó vay trung-dài hạn chiếm 94% trong khi nợ xấu nhích tăng 10,5%. Rủi ro lệch pha kỳ hạn buộc thị trường địa ốc phải tái cấu trúc toàn diện, mở rộng sang các kênh dẫn vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, vốn ngoại FDI và quỹ REITs.

Tín dụng chiếm 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế với nợ xấu tăng, buộc thị trường phải mở rộng sang trái phiếu, REIT, FDI và chứng khoán để giảm áp lực hệ thống.

Dư nợ bất động sản tăng 8,3% so với cuối năm 2025, trong đó vay trung và dài hạn chiếm phần lớn. Tuy nhiên, tiền gửi ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn, tạo mismatch lớn. Khi thủ tục kéo dài, thanh khoản suy giảm hoặc giá tài sản giảm, sự mất cân đối kỳ hạn nhanh chóng trở thành áp lực trên hệ thống tín dụng. Thêm vào đó, rủi ro tài sản bảo đảm gia tăng khi giá thị trường suy giảm, làm giảm giá trị nhà đất thế chấp.

Từ quý II/2026, các khoản vay tập trung vào dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và chủ đầu tư có năng lực tài chính. Doanh nghiệp nhỏ vừa gặp khó khăn nếu dự án còn vướng thủ tục hoặc phụ thuộc quá nhiều vào vay nợ. Sự phân hóa này tạo khoảng cách lớn: nhóm doanh nghiệp có tiềm lực tiếp tục mở rộng quỹ đất, thực hiện sáp nhập; trong khi doanh nghiệp nhỏ rơi vào vòng luẩn quẩn không có vốn để hoàn thiện dự án.

Thị trường phát hành trái phiếu bất động sản huy động vốn trong quý II/2026, tập trung ở các doanh nghiệp lớn với lịch sử tài chính lành mạnh. Nhà đầu tư trái phiếu hiện quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản, pháp lý dự án, khả năng trả nợ thực tế và lịch sử thực hiện nghĩa vụ. Trái phiếu chưa thể ngay lập tức thay thế tín dụng ngân hàng vì doanh nghiệp phải chứng minh dòng tiền kiểm chứng, không dựa vào phát hành mới để đảo nợ cũ.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) có tiềm năng tập hợp vốn nhiều nhà đầu tư để sở hữu tài sản cho thuê như văn phòng, trung tâm thương mại, kho bãi. Để phát triển bền vững, cần hoàn thiện khung pháp lý, định giá độc lập và công khai hiệu quả khai thác. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tiếp tục là điểm sáng, tuy khả năng hấp thụ phụ thuộc vào sự ổn định chính sách, xử lý thủ tục nhanh chóng và chất lượng hạ tầng.

Quá trình chuyển từ phụ thuộc tín dụng sang đa dạng hóa nguồn vốn đòi hỏi doanh nghiệp phải có pháp lý rõ ràng, kế hoạch kinh doanh khả thi và dòng tiền có thể kiểm chứng. Doanh nghiệp cần hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn cho dự án dài hạn, nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu và từ bỏ tư duy mở rộng quỹ đất bằng mọi giá. Một thị trường bền vững cần nhiều kênh vốn cùng vận hành, từ ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu đến REIT và FDI.