Địa ốc tăng giá 'phi mã': Nhà đầu tư xoay trục tìm kiếm cơ hội mới

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 tiếp tục phân hóa mạnh: TP.HCM khan hiếm nguồn cung trong khi các tỉnh vùng ven nổi lên nhờ giá hợp lý và hạ tầng cải thiện. Các chuyên gia nhận định cơ hội đầu tư vẫn rộng mở, song thách thức lớn nằm ở giá nhà leo thang, thông tin thiếu minh bạch và mất cân đối cung – cầu.

Bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét: nguồn cung tại đô thị lớn khan hiếm, giá không ngừng leo thang, trong khi dòng vốn dần dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh và tỉnh lân cận. Giới chuyên gia cho rằng cơ hội vẫn rộng mở, nhưng nhà đầu tư phải linh hoạt, bám sát hạ tầng, pháp lý và xu thế dịch chuyển mới nắm bắt được thời cuộc.

Cơ hội không chia đều cho mọi phân khúc

Tại phiên thảo luận “Điểm đột phá thị trường bất động sản và tài sản mã hóa Việt Nam” trong khuôn khổ Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam 2025 (VWAS 2025), bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam – nhấn mạnh: cơ hội và thách thức luôn song hành, ngay trong từng phân khúc cũng có sự phân hóa rõ rệt. Nơi thì thị trường khởi sắc, nơi vẫn còn ngổn ngang khó khăn.

Về nguồn cung, hai năm qua Hà Nội và TP.HCM đã có chuyển biến tích cực, nhưng riêng TP.HCM vẫn rơi vào tình trạng khan hiếm. Trái lại, các địa phương vùng ven ghi nhận nguồn cung dồi dào, mở ra lựa chọn mới cho dòng vốn đầu tư. Theo bà Dung, trong năm 2025, cơ hội tại TP.HCM không còn nhiều, song các thị trường lân cận lại nổi lên nhờ mặt bằng giá hợp lý và nguồn cung phong phú.

Ở nhóm thị trường cấp hai, dư địa vẫn lớn, đặc biệt tại những địa phương được hưởng lợi từ sáp nhập hành chính, đầu tư công và hạ tầng mới. Nhà đầu tư quy mô vốn dưới 10 tỷ đồng có thể nhắm tới căn hộ hoặc đất nền ngoài trung tâm; còn với dòng vốn lớn hơn, biệt thự và nhà phố liền kề được xem là kênh tiềm năng.

Bất động sản nghỉ dưỡng – vốn gắn chặt với du lịch – đang trải qua giai đoạn sàng lọc. Ba sản phẩm chủ lực gồm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse thương mại. Tuy nhiên, shophouse vẫn khó hấp thụ khi tỷ lệ cho thuê tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc chỉ đạt 20%, khiến nhiều nhà đầu tư chật vật.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là “điểm sáng” với giá thuê đất tăng trung bình 5 – 7%/năm, tỷ lệ lấp đầy đạt 90% ở miền Nam và 82% ở miền Bắc. Dù vậy, quỹ đất tại phía Nam gần như cạn kiệt, nhu cầu cao nhưng khả năng mở rộng gặp thách thức, nhất là từ năm 2025 trở đi khi các chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ bắt đầu tác động. 9 tháng đầu năm nay, nhu cầu thuê từ nhà đầu tư nước ngoài đã giảm so với các năm trước.

Những yếu tố định hình thị trường

Ông Nguyễn Đức Tài – Giám đốc tài chính Meey Group – chỉ ra một rào cản lớn là “thông tin bất cân xứng”. Theo ông, minh bạch dữ liệu quy hoạch, pháp lý sẽ là chìa khóa, và ứng dụng Meey Map được kỳ vọng góp phần giải quyết vấn đề này.

Ở tầm vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng – cho biết năm 2025 thị trường bất động sản sẽ chịu tác động từ 6 yếu tố lớn. Kinh tế toàn cầu chậm lại nhưng không rơi vào suy thoái, trong khi kinh tế Việt Nam vẫn tăng trưởng khá, tạo nền tảng bước vào “kỷ nguyên mới”. Các chỉ số vĩ mô ổn định: lạm phát kiểm soát, lãi suất thấp, tỷ giá và nợ xấu trong tầm kiểm soát, thâm hụt ngân sách và nợ công trong giới hạn.

Bên cạnh đó, sự bứt phá về thể chế, sắp xếp bộ máy, sáp nhập đơn vị hành chính, đầu tư công và hạ tầng, cùng khả năng tiếp cận vốn duy trì ổn định là những động lực quan trọng. Tại kỳ họp Quốc hội thứ 9, 34 luật và 34 nghị quyết đã được thông qua, nhiều trong số đó liên quan trực tiếp đến đất đai, xây dựng và bất động sản.

Tuy nhiên, TS. Lực cảnh báo cung – cầu vẫn mất cân đối, giá nhà ở cao ngất ngưởng. Theo Numbeo, số năm thu nhập trung bình để một hộ gia đình Việt Nam mua được nhà tăng từ 23,5 năm (2023) lên 25,8 năm (2025). Việt Nam hiện xếp thứ 9/100 quốc gia về mức độ khó tiếp cận nhà ở.

Trong giai đoạn 2019 – 2024, giá bất động sản Việt Nam đã tăng 59%, vượt Mỹ, Úc, Nhật Bản và Singapore. Năm 2025, nguồn cung tăng nhưng thiếu hụt phân khúc trung cấp, khiến giao dịch chung cư không khởi sắc, trong khi đất nền lại bùng nổ.

Theo TS. Lực, muốn bình ổn giá nhà, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý, xử lý tận gốc 6 bất cập, thúc đẩy cơ sở dữ liệu đất đai, đẩy mạnh chuyển đổi xanh – số. Doanh nghiệp phải tái cấu trúc, quản trị dòng tiền, tránh dàn trải, đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm, đồng thời chuẩn hóa quy trình theo luật mới. Đặc biệt, sự tham gia vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu chung cho thị trường là yêu cầu tất yếu để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững.