Địa ốc: Giá sốt, hàng thừa

Đà tăng giá không song hành với sức mua đang đẩy bất động sản vào thế nghịch nhịp. Khi lực cầu ở thực co hẹp, lượng hàng tồn kho phình to tại nhiều doanh nghiệp, từ chung cư đến dự án đô thị, phản ánh rõ sự mất cân đối cung – cầu và đặt ra yêu cầu tái cấu trúc thị trường ở mức độ cấp bách.

Giá nhà leo thang trong khi sức mua ở thực suy yếu đang đẩy thị trường bất động sản vào trạng thái lệch pha rõ nét. 

Những diễn biến gần đây cho thấy sự lệch pha giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản đang ngày càng rõ nét, đặc biệt tại phân khúc căn hộ – vốn được coi là trụ cột của thị trường nhà ở đô thị. Khi nhu cầu ở thực không theo kịp tốc độ bung hàng, các dấu hiệu mất cân đối bắt đầu bộc lộ rõ ràng hơn qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp địa ốc.

Bức tranh tồn kho phủ lên thị trường một gam màu trầm. Giá trị hàng tồn kho tại nhiều chủ đầu tư tăng mạnh, chủ yếu tập trung ở các dự án dở dang và bất động sản đang trong quá trình phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc một lượng vốn rất lớn bị “neo” lại trong quỹ đất và công trình xây dựng, trong khi tốc độ bán hàng chậm hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu, tạo áp lực ngày càng lớn lên dòng tiền và cân đối tài chính.

Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), hàng tồn kho đã tăng gần gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn, từ khoảng 13.850 tỷ đồng lên gần 26.955 tỷ đồng. Riêng Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát chiếm xấp xỉ 17.000 tỷ đồng, cao gấp hai lần so với cuối năm trước. Cùng với đó là loạt dự án khác như Khu công nghiệp Lộc Giang, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh hay Khu đô thị Phúc Ninh, cho thấy KBC đang nắm giữ khối tài sản quy mô rất lớn, kéo theo áp lực không nhỏ lên dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn.

Bức tranh tương tự cũng lặp lại tại Taseco Land, khi doanh nghiệp ghi nhận hơn 7.300 tỷ đồng hàng tồn kho, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng. Danh mục tồn kho trải rộng từ Thái Nguyên, Hà Nội, Duy Tiên, Thanh Hóa đến các khu công nghiệp, phản ánh chiến lược mở rộng quỹ đất mạnh mẽ trong giai đoạn trước. Tuy nhiên, trong bối cảnh sức mua suy yếu, chính chiến lược này lại khiến dòng vốn bị giam giữ dài hạn, gia tăng rủi ro tài chính và thu hẹp dư địa xoay xở của doanh nghiệp.

Ngay cả các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn cũng không nằm ngoài vòng xoáy tồn kho. Lideco ghi nhận tồn kho tăng 13%, lên hơn 567 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại dự án Dịch Vọng. Những con số riêng lẻ có thể chưa quá lớn, nhưng khi đặt cạnh nhau, chúng cho thấy tồn kho không còn là vấn đề cục bộ, mà đang lan rộng và trở thành hiện tượng phổ biến trên toàn thị trường.

Ở góc độ vĩ mô, số liệu của Bộ Xây dựng càng củng cố xu hướng này. Trong quý IV/2025, tổng tồn kho bất động sản trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn và nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với quý III/2025. Mức tăng mạnh phản ánh việc nguồn cung căn hộ được tung ra thị trường với quy mô lớn, trong khi lực cầu thực tế không tăng tương xứng.

Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn cung đi nhanh hơn cầu, đặc biệt ở nhóm sản phẩm có mức giá cao. Đây chính là điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản hiện nay, khi giá bán sơ cấp đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực, khiến hàng hóa dù nhiều nhưng khó tìm được lực hấp thụ.

Bài toán lệch pha cung – cầu

Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục neo ở mức cao. Năm 2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng gần 40% so với năm trước. Tại TP.HCM, mức giá còn cao hơn, khoảng 111 triệu đồng/m², tăng gần 23% so với năm 2024.

Việc tồn kho căn hộ gia tăng mạnh khi giá bán đã ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thử thách thực sự đối với sức cầu.

Với mặt bằng này, một căn hộ phổ biến diện tích khoảng 70 m² đã được chào bán từ 7–8 tỷ đồng, thậm chí cao hơn tại nhiều dự án. Đây là ngưỡng giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn các hộ gia đình có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người trẻ và tầng lớp trung lưu tại đô thị.

Trong khi giá nhà tăng nhanh, thu nhập của người dân lại không cải thiện tương xứng. Chính sách tín dụng vẫn trong trạng thái kiểm soát chặt, khiến khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà gặp nhiều hạn chế. Lực cầu bền vững nhất của thị trường – nhóm mua để ở – vì thế bị thu hẹp đáng kể. Sau giai đoạn tăng nóng, giới đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ rủi ro thanh khoản và khả năng sinh lời trong bối cảnh thị trường thiếu động lực tăng giá mới.

Việc tồn kho căn hộ gia tăng mạnh khi giá bán đã ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thử thách thực sự đối với sức cầu. Nếu nguồn cung tiếp tục được đưa ra với quy mô lớn trong khi giá bán không còn nhiều dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho nhiều khả năng sẽ kéo dài sang năm 2026. Khi đó, hệ lụy không chỉ dừng lại ở khó khăn dòng tiền của doanh nghiệp, mà còn tác động đến khả năng trả nợ, tiến độ dự án và niềm tin chung của thị trường.

Ở chiều ngược lại, đây cũng có thể được xem là giai đoạn buộc thị trường phải tự điều chỉnh để tìm lại điểm cân bằng. Áp lực tồn kho sẽ khiến các chủ đầu tư buộc phải linh hoạt hơn trong chiến lược kinh doanh, từ giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, điều chỉnh chính sách bán hàng đến cơ cấu lại sản phẩm theo hướng diện tích nhỏ hơn, giá bán phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực.

Theo đó, các phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và những dự án phục vụ nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ được ưu tiên hơn, thay vì tiếp tục chạy theo phân khúc cao cấp vốn đã bộc lộ rõ dấu hiệu dư cung.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam – cho rằng môi trường đầu tư hiện nay vừa có yếu tố kích thích, vừa đặt ra sức ép cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh đó, nguy cơ tồn kho sẽ luôn hiện hữu nếu dự án không bám sát nhu cầu thực. Các tiêu chí như công trình xanh, đô thị xanh, hạ tầng và tiện ích đồng bộ đang trở thành yếu tố quyết định, khi người mua ngày càng thận trọng và có khả năng đánh giá rõ ràng giá trị thực của từng dự án.

Theo cảnh báo từ Hiệp hội, bài toán tiêu thụ sản phẩm hiện là thách thức lớn nhất, đặc biệt tại các siêu đô thị phát triển nhanh. Tồn kho bất động sản không chỉ gây áp lực cho doanh nghiệp địa ốc, mà còn kéo theo rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng – kênh cung vốn chủ lực cho thị trường. Khi sản phẩm không được hấp thụ, những tác động dây chuyền có thể ảnh hưởng tới sự ổn định của toàn bộ nền kinh tế.

“Núi” hàng tồn kho vì thế không chỉ là vấn đề riêng của từng doanh nghiệp, mà là phép thử đối với sức chịu đựng và khả năng tự điều chỉnh của cả thị trường. Đây là thời điểm buộc các chủ thể tham gia phải chậm lại, nhìn thẳng vào nhu cầu thực và tái định hình con đường phát triển theo hướng bền vững hơn cho giai đoạn tiếp theo.