MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đề Xuất Thuế 20% Lợi Nhuận Bất Động Sản: Ảnh Hưởng Gì Đến Cổ Phiếu Ngành?

Ngày 16/7/2025, Bộ Tài chính Việt Nam đã công bố dự thảo đề xuất áp dụng mức thuế suất 20% đối với thu nhập cá nhân từ các giao dịch bất động sản, thay vì mức thuế cố định 2% trên giá trị giao dịch như hiện nay.

Động thái này nhằm tăng cường minh bạch tài chính, đảm bảo công bằng thuế và thúc đẩy nguồn thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đề xuất này đang gây ra nhiều tranh luận trong giới đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư chứng khoán quan tâm đến cổ phiếu ngành bất động sản. Liệu chính sách thuế mới có làm rung chuyển thị trường cổ phiếu bất động sản, hay đây là cơ hội để các doanh nghiệp trong ngành tái cấu trúc và tạo đột phá? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết tác động của đề xuất thuế đến cổ phiếu ngành bất động sản, từ góc độ kinh tế, thị trường và tâm lý nhà đầu tư.

Đề xuất thuế 20% và ý nghĩa đối với thị trường bất động sản

Theo dự thảo của Bộ Tài chính, mức thuế 20% sẽ được áp dụng trên phần lợi nhuận thu được từ các giao dịch bất động sản, thay vì tính trên tổng giá trị giao dịch như quy định hiện hành. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư sẽ phải nộp thuế dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán, sau khi trừ đi các chi phí liên quan như phí chuyển nhượng, cải tạo tài sản. Động thái này được đánh giá là bước đi nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ và chuyển nhượng “lướt sóng” để kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Tuy nhiên, chính sách này cũng đặt ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư cá nhân, những người vốn quen với mức thuế cố định 2% dễ tính toán và ít tác động đến lợi nhuận. Với mức thuế 20%, chi phí giao dịch bất động sản sẽ tăng đáng kể, đặc biệt đối với các nhà đầu tư ngắn hạn, những người mua bán thường xuyên để tận dụng biến động giá. Điều này có thể làm giảm tính hấp dẫn của kênh đầu tư bất động sản, từ đó gián tiếp ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán.

Tác động trực tiếp đến cổ phiếu ngành bất động sản

1. Giảm sức cầu bất động sản và áp lực lên doanh thu doanh nghiệp

Chính sách thuế mới có thể làm giảm sức cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc nhà ở và đất nền, nơi các nhà đầu tư cá nhân chiếm tỷ trọng lớn. Khi chi phí thuế tăng, nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi tham gia thị trường, dẫn đến thanh khoản bất động sản giảm. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những công ty tập trung vào phân khúc trung và thấp, như Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Thế Kỷ (CEN Group), Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), hay Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG).

Trong ngắn hạn, cổ phiếu của các doanh nghiệp này có thể chịu áp lực giảm giá do lo ngại về doanh thu sụt giảm và biên lợi nhuận bị thu hẹp. Các nhà đầu tư chứng khoán, vốn nhạy cảm với các yếu tố chính sách, có thể bán tháo cổ phiếu bất động sản để chuyển hướng sang các ngành ít chịu ảnh hưởng hơn, như tiêu dùng hoặc công nghệ.

2. Tác động khác biệt theo phân khúc

Không phải tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều chịu tác động như nhau. Các công ty lớn, tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp hoặc bất động sản công nghiệp, như Vingroup (VIC), Vinhomes (VHM), hay Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII), có thể ít chịu ảnh hưởng hơn. Lý do là khách hàng mục tiêu của các doanh nghiệp này thường là các nhà đầu tư tổ chức hoặc cá nhân có tài chính mạnh, ít nhạy cảm với mức thuế 20%. Ngoài ra, các dự án bất động sản công nghiệp, vốn hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, có thể tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài, giúp cổ phiếu của các doanh nghiệp này duy trì sức hấp dẫn.

Ngược lại, các công ty nhỏ hơn, phụ thuộc vào phân khúc đất nền hoặc nhà ở giá rẻ, có thể đối mặt với rủi ro lớn hơn. Ví dụ, cổ phiếu của các công ty như Công ty CP Đầu tư LDG (LDG) hay Công ty CP Đầu tư và Phát triển Nhà Đất Coteccons (CTD) có thể chịu áp lực lớn do sự sụt giảm nhu cầu từ các nhà đầu tư cá nhân.

3. Tâm lý thị trường và biến động ngắn hạn

Thị trường chứng khoán Việt Nam vốn nhạy cảm với các tin tức chính sách, và đề xuất thuế 20% không phải là ngoại lệ. Trong những ngày đầu sau khi thông tin được công bố, chỉ số VN-Index đã ghi nhận sự điều chỉnh nhẹ, với nhóm cổ phiếu bất động sản giảm trung bình 2-3% trong phiên giao dịch ngày 21/7/2025. Các cổ phiếu như PDR, NLG, và DXG (Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh) đều ghi nhận mức giảm đáng kể, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, giới phân tích nhận định rằng tác động này có thể chỉ mang tính ngắn hạn. Nếu thị trường bất động sản thích nghi với chính sách mới và các doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cổ phiếu ngành bất động sản có thể phục hồi. Các nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt là những người nắm giữ cổ phiếu blue-chip như VHM hay VIC, có thể xem đây là cơ hội để “bắt đáy” khi giá cổ phiếu giảm do tâm lý thị trường.

Cơ hội tiềm ẩn cho cổ phiếu bất động sản

Mặc dù chính sách thuế mới mang đến nhiều thách thức, nó cũng mở ra một số cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản và cổ phiếu ngành này:

Chiến lược cho nhà đầu tư chứng khoán

Trước bối cảnh chính sách thuế mới, nhà đầu tư chứng khoán cần điều chỉnh chiến lược để thích nghi với những thay đổi trên thị trường bất động sản:

Kết luận

Đề xuất áp thuế 20% thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản của Bộ Tài chính là một bước ngoặt quan trọng, có thể thay đổi cục diện thị trường bất động sản và cổ phiếu ngành này. Trong ngắn hạn, chính sách này có thể gây áp lực lên thanh khoản thị trường và giá cổ phiếu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá rẻ và đất nền. Tuy nhiên, về dài hạn, nó cũng mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản minh bạch và có chiến lược bền vững. Nhà đầu tư chứng khoán cần thận trọng, nhưng đồng thời nắm bắt cơ hội từ những biến động của thị trường để tối ưu hóa lợi nhuận. Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và chiến lược phù hợp, cổ phiếu ngành bất động sản vẫn có thể là một kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh mới.