Đầu cơ địa ốc chuyển sang "săn" giá trị thực

Sự thay đổi hành vi này không đơn thuần là giải pháp tình thế, mà là tín hiệu cho thấy thị trường địa ốc đã bước vào giai đoạn trưởng thành, nơi những chiếc "bánh vẽ" vùng ven không còn đất sống.

Chiến lược "mua nhanh - bán gọn" theo tin đồn quy hoạch đang dần mất chỗ đứng. Thay vào đó, giới đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác kinh doanh và dư địa tăng giá bền vững.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn. Người mua không còn chỉ kỳ vọng chênh lệch giá mà tập trung vào chất lượng dự án, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho biết nhà đầu tư hiện không còn đặt mục tiêu "lướt sóng" sau vài tháng như trước. Thay vào đó, hiệu quả cho thuê, khả năng khai thác và giá trị dài hạn đang trở thành tiêu chí quan trọng khi xuống tiền.

Sự dịch chuyển này cũng được phản ánh rõ trong cách lựa chọn tài sản. Ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, cho biết giai đoạn 2013-2018, nhiều nhà đầu tư chỉ cần nghe thông tin quy hoạch, mở đường hay chuẩn bị phát triển hạ tầng là sẵn sàng xuống tiền.

Hiện nay, cách tiếp cận đó không còn hiệu quả. Nhiều khu vực vùng ven từng được kỳ vọng tăng giá vẫn chưa thể phục hồi, buộc nhà đầu tư phải đánh giá kỹ hơn về khả năng cho thuê, nhu cầu ở thực, thanh khoản và tiềm năng phát triển lâu dài.

Theo TS Đinh Thế Hiển, đầu cơ không biến mất nhưng đã thay đổi bản chất. Nếu trước đây mục tiêu chỉ là vài tháng hoặc một năm, thì nay nhiều nhà đầu tư chấp nhận nắm giữ tài sản trong 2-3 năm, đồng thời phân tích thị trường theo cách của một nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Bên cạnh đó, nguồn vốn tham gia thị trường cũng có sự thay đổi. Nhà đầu cơ hiện sở hữu tiềm lực tài chính lớn hơn, ưu tiên các khu vực có quy hoạch rõ ràng, thương hiệu phát triển uy tín và động lực tăng trưởng bền vững thay vì chạy theo tin đồn.

Giá trị thực lên ngôi

Theo các chuyên gia, sự thay đổi trong hành vi đầu tư không chỉ đến từ những biến động của thị trường mà còn phản ánh quá trình trưởng thành sau nhiều chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh.

Ông Ngô Thành Huấn cho rằng hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là các quy định về đất đai, đã giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về "luật chơi", từ đó thận trọng hơn khi lựa chọn tài sản.

Cùng với đó, mô hình tăng trưởng của nền kinh tế cũng đang thay đổi. Khi chi phí lao động, sản xuất và giá bất động sản đều tăng, việc chỉ kỳ vọng vào tăng giá theo chu kỳ không còn mang lại hiệu quả như trước.

Một yếu tố quan trọng khác là tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đã tiến gần mốc 45%. Theo kinh nghiệm quốc tế, ở giai đoạn này, bất động sản không còn tăng giá đồng loạt mà sẽ phân hóa mạnh, chỉ những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư đông, việc làm ổn định và dịch vụ phát triển mới duy trì sức hút.

Đồng thời, sự phát triển của công nghệ và dữ liệu thị trường cũng khiến thông tin về giá bán, lịch sử giao dịch và mức tăng giá trở nên minh bạch hơn. Điều này khiến chiến lược đầu tư theo tâm lý đám đông ngày càng khó mang lại lợi nhuận.

TS Đinh Thế Hiển nhận định thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn trưởng thành. Giá trị của tài sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà dựa trên khả năng khai thác, sử dụng và tạo ra giá trị thực.

Theo ông, dù là người mua để ở hay đầu tư, tiêu chí cuối cùng vẫn hội tụ ở một điểm chung: bất động sản phải hình thành được không gian sống thực sự, có cư dân, có việc làm, có hệ thống dịch vụ và khả năng khai thác lâu dài. Đây sẽ là nền tảng quyết định giá trị tài sản trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.