Đầu cơ bắt đầu chùn tay?

Giá bán căn hộ thứ cấp bình quân tại Hà Nội quý II/2026 giảm 3% xuống 60 triệu đồng/m2, đánh dấu đợt điều chỉnh giảm đầu tiên từ cuối năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lùi về 68% nguồn cung mới (so với mức >90% giai đoạn 2024-2025), phản ánh thanh khoản suy yếu và áp lực đòn bẩy tài chính đang thu hẹp biên lợi nhuận của giới đầu cơ lướt sóng.

Dù thị trường thứ cấp gặp khó trong việc thoát hàng, thị trường sơ cấp vẫn duy trì đà tăng 21-46% so với cùng kỳ nhờ chi phí phát triển quỹ đất cao, tạo nên sự phân hóa sâu sắc giữa nhu cầu ở thực và mục đích đầu cơ.

Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chuỗi tăng giá kéo dài nhiều năm. Nếu giai đoạn 2022-2025, nhiều nhà đầu tư có thể thu lợi lớn chỉ sau vài tháng nắm giữ thì hiện nay, thanh khoản suy giảm và tốc độ tăng giá chậm lại khiến bài toán đầu tư trở nên khó hơn.

Thực tế này được phản ánh qua câu chuyện của nhiều nhà đầu tư trên thị trường. Sau hơn hai năm nắm giữ một căn hộ cao cấp tại phía Tây Hà Nội, dù giá bán vẫn cao hơn đáng kể so với thời điểm mua, chủ sở hữu liên tục phải hạ giá để tìm khách. Lợi nhuận kỳ vọng theo đó cũng thu hẹp đáng kể khi chi phí lãi vay và thời gian nắm giữ kéo dài.

Các số liệu thị trường cũng cho thấy xu hướng tương tự. Theo CBRE, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội cuối quý II/2026 đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Trong khi đó, tốc độ tăng giá hằng năm cũng giảm từ mức 24-25% giai đoạn 2024-2025 xuống còn khoảng 13%.

PropertyGuru Vietnam cũng ghi nhận giá căn hộ phổ biến giảm từ khoảng 88 triệu đồng/m² hồi tháng 2 xuống còn 85 triệu đồng/m² vào tháng 5, tương đương mức giảm khoảng 2% chỉ sau ba tháng.

Không chỉ giá bán, thanh khoản cũng suy yếu. CBRE cho biết lượng giao dịch thành công trong quý II chỉ tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ hấp thụ trên 90% trong giai đoạn trước. Điều này cho thấy người mua đang cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, nhất là khi lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, bức tranh toàn thị trường không hoàn toàn tiêu cực. Ở phân khúc sơ cấp, giá bán vẫn tiếp tục lập mặt bằng mới. Theo One Mount Group, giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm Hà Nội đạt khoảng 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. CBRE cũng ghi nhận giá sơ cấp bình quân toàn thị trường đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21%, chủ yếu nhờ nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp.

Diễn biến trái chiều giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp cho thấy quá trình phân hóa ngày càng rõ nét. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và nhu cầu ở thực cao vẫn duy trì sức hút, trong khi các sản phẩm mua với mục tiêu lướt sóng đang đối mặt áp lực thanh khoản và biên lợi nhuận thu hẹp.

Nhìn rộng hơn, thị trường căn hộ Hà Nội chưa đánh mất sức hấp dẫn mà đang bước sang một chu kỳ mới. Trọng tâm không còn là kỳ vọng tăng giá nhanh, mà chuyển dần sang khả năng khai thác dòng tiền, chất lượng tài sản và giá trị sử dụng trong dài hạn. Đây cũng là xu hướng có thể tác động đến chiến lược phát triển sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới.