Đất nền "bốc hơi" 75% giá trị

Làn sóng cắt lỗ đất nền đầu cơ lan rộng tại các tỉnh phía Bắc với mức giảm giá phổ biến từ 50–75% so với vùng đỉnh năm 2025. Thanh khoản sụt giảm mạnh đặt các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy vay nợ trước nguy cơ kiệt quệ dòng tiền.

Giá đất nền tại Phú Thọ và Bắc Ninh giảm 50-75% kể từ quý III/2025, khiến thanh khoản suy giảm và dòng tiền đầu cơ thu hẹp trên toàn thị trường bất động sản.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức điều chỉnh giá đất nền rất lớn tại một số địa bàn. Tại xã Bình Xuyên (Phú Thọ), giá phổ biến giảm 59,3% từ 27 triệu xuống 11 triệu đồng/m2 giữa quý II/2025 và quý II/2026. Xã Xuân Cẩm (Bắc Ninh) chứng kiến mức giảm 54,5% từ 33 xuống 15 triệu đồng/m2. Đáng chú ý nhất là xã Mường Động với mức giảm 75% từ 20 xuống 5 triệu đồng/m2 trong vòng 9 tháng, và xã Kim Bôi giảm 61,5% từ 13 xuống 5 triệu đồng/m2.

Đất nền là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý II/2026 ghi nhận 73.438 giao dịch đất nền, giảm 32,6% so với quý I/2026 và giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm 2025. Tổng số giao dịch bất động sản cả nước chỉ đạt hơn 100.000, giảm 28,5% so với quý trước. Căn hộ và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận 26.567 giao dịch, giảm gần 14%, cho thấy áp lực chung toàn thị trường.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dòng tiền đầu cơ đang thu hẹp khi người mua ngày càng thận trọng với những sản phẩm chưa có khả năng khai thác hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra thanh khoản suy giảm, chi phí vốn cao và xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực là những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản hạ nhiệt.

Nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua đất nền đang chịu áp lực kép: tài sản mất giá mạnh trong khi chi phí lãi suất vẫn phải gánh chịu. Khoảng cách giữa giá rao bán và giao dịch thực tế còn lớn, khiến việc tìm kiếm người mua trở nên khó khăn hơn. Những khu vực từng nóng lên theo thông tin quy hoạch hiện rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.