Đà Nẵng tạm dừng cấp phép, lối đi nào cho condotel?

Sau giai đoạn phát triển rực rỡ (2016-2018), hiện nay thị trường căn hộ khách sạn (condotel) ở Đà Nẵng vẫn ngủ đông do vào năm 2019 thị trường bị một cú sốc vỡ cam kết lợi nhuận của một dự án tên tuổi.

Toàn cảnh thị trường condotel

Cuối năm 2020, trước tình trạng ở nhiều địa phương ồ ạt cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho hàng loạt dự án, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện, Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành, địa phương tạm thời không cấp phép mới biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị, trước mắt tạm dừng cấp phép dự án condotel cho đến khi hệ thống pháp luật được hoàn thiện theo các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Mới đây, UBND TP. Đà Nẵng đã có báo cáo về kết quả triển khai Nghị quyết của HĐND thành phố, thông báo kết luận của Thường trực HĐND thành phố trong nhiệm kỳ 2016 - 2021.

Theo đó, việc triển khai các giải pháp quản lý và kiểm soát loại hình condotel trên địa bàn TP. Đà Nẵng hiện nay được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13. Bộ Xây dựng chưa ban hành các văn bản liên quan hướng dẫn việc quản lý condotel. Đồng thời, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã tạm ngưng cấp phép loại hình căn hộ khách sạn - condotel.

Trên thực tế, Đà Nẵng là một trong những địa phương có nhiều dự án condotel nhất cả nước, nổi bật gồm: Cocobay Đà Nẵng, Hòa Bình Green Đà Nẵng, Suntory Bay Đà Nẵng, Center Point Residency, Sunrise Plaza Đà Nẵng... Nhìn chung, các dự án này có đặc điểm chung là nằm ở vị trí đắc địa, tiện ích hiện đại theo tiêu chuẩn cao cấp và đặc biệt là mức cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra với khách hàng khá hấp dẫn đi kèm những ưu đãi lớn về tín dụng.

Cách đây 10 năm, loại hình condotel đã có mặt tại thị trường bất động sản Đà Nẵng, và đạt đỉnh vào năm 2016 – 2018. Theo thống kê của DKRA Vietnam, giai đoạn 2016-2018, nguồn cung condotel ở Đà Nẵng đưa ra thị trường là 9.890 sản phẩm với mức tiêu thụ 4.428 sản phẩm.

Tuy nhiên, bước sang giai đoạn từ năm 2019 đến tháng 9/2021, thị trường condotel Đà Nẵng "tuột dốc không phanh", chỉ ghi nhận 172 sản phẩm đưa ra thị trường với mức tiêu thụ 151 sản phẩm.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam đánh giá, trong suốt 5 năm qua, thị trường bất động sản Đà Nẵng với các phân khúc đất nền phân lô, bất động sản nghỉ dưỡng với condotel là chủ đạo. Đối với thị trường condotel, từ đầu 2021 đến tháng 9/2021, Đà Nẵng không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. “Thị trường condotel tại Đà Nẵng có thể nói là hiện vẫn ngủ đông không phải kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát mà trước đó vào 2019 thị trường bị một cú sốc vỡ cam kết lợi nhuận của một dự án tên tuổi”, ông Hoàng cho hay.

Có thể thấy, từ vụ việc Cocobay Đà Nẵng không thể chi trả cam kết lợi nhuận 12%/năm như ban đầu, cùng với việc thu hồi sổ đỏ lâu dài đã cấp cho 1 dự án condotel và chuyển sang sổ đỏ có thời hạn, đã khiến thị trường condotel tại Đà Nẵng cũng như trên cả nước trở nên ảm đạm.

Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư tìm cách xoay chuyển một phần hay toàn bộ dự án condotel của mình sang hình thức khác để dễ kinh doanh hơn. Từ đó, TP. Đà Nẵng đã bước đầu tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về những thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản, nhất là các dự án căn hộ khách sạn.

Cụ thể, ngày 1/2/2019, UBND TP. Đà Nẵng đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch theo hướng chuyển một phần số lượng căn hộ condotel tại dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (dự án Cocobay) ở phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn do Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư, thành chung cư. Đồng thời, bổ sung hạ tầng xã hội dự án như: trường học, trạm y tế, bãi đậu xe, cây xanh, cảnh quan...

Tương tự, tháng 5/2020, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã có báo cáo và UBND thành phố ban hành Công văn số 3119/UBND-SXD ngày 14/5/2020 thống nhất chủ trương điều chỉnh quy hoạch dự án Khu phức hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, khách sạn Đà Nẵng Times Square (góc tuyến đường Phạm Văn Đồng -Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà) do Công ty CP Kim Long Nam làm chủ đầu tư theo hướng chuyển đổi 2 công trình căn hộ khách sạn CT.1-2 (cao 50 tầng) và CT.3-7 (30 tầng) được xây dựng trên đất ở thành chung cư.

Ngoài ra, tháng 2/2020, UBND TP. Đà Nẵng có thông báo số 09/TB-UBND thống nhất về nguyên tắc chuyển đổi công năng tổ hợp Vincom Riverview Complex (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà) từ condotel thành chung cư (công trình đã được nghiệm thu, đi vào hoạt động từ tháng 4/2018) và lưu ý các sở, ban, ngành hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các thủ tục tiếp theo đúng quy định.

Cần khung pháp luật phù hợp

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, năm 2018, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu chính thức các Bộ nghiên cứu hình thành khung pháp luật phù hợp cho phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, nhưng các Bộ vẫn chưa phối hợp để tạo dựng được khung pháp luật phù hợp cho phân khúc này. Cũng vào năm 2018, siêu dự án Cocobay với hầu hết bất động sản thuộc phân khúc du lịch - nghỉ dưỡng đã chính thức bị “đứt gánh” do nhà đầu tư dự án không trả được lãi suất theo cam kết đối với các nhà đầu tư thứ cấp (nhà đầu tư tư nhân).

“Từ đó, các nhà đầu tư tư nhân bắt đầu cùng nhau xem lại khung pháp luật cho phát triển phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng thì đều nhận thấy việc hứa hẹn của nhiều địa phương có vẻ như không thuận với ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, vào tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản chính thức hướng dẫn các Sở tài nguyên và môi trường các địa phương về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các bất động sản du lịch gắn liền với đất đều là các bất động sản thuộc khu vực sản xuất - kinh doanh. Điều này có nghĩa là bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng không được quyền sử dụng đất rất dài hạn như đất ở mà chỉ được sử dụng đất có thời hạn 50 - 70 năm như các loại bất động sản sản xuất - kinh doanh khác. Từ đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp ra đi, không quan tâm tới phân khúc này nữa. Việc đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trở nên suy giảm mạnh.

“Muốn thu hút đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch, chúng ta cần phải có một khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các bất động sản du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì đấy chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư cá nhân quay lại. Hướng tiếp theo của giải pháp là chúng ta phải cân nhắc mức thuế phù hợp đối với các bất động sản du lịch kiểu mới để có thể để cân đối giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn tương đương với thu tiền thuê đất sử dụng có thời hạn”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ thông tin.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết thêm, để mở rộng hơn quy định này, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai của Việt Nam theo hướng có thể cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế đất đai ở tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải trả tiền thuê đất cho nhà nước. Quản lý đất đai như vậy sẽ dễ dàng hơn và đơn giản hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản du lịch, cần đẩy nhanh việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đặc biệt quan tâm đến các loại hình bất động sản đặc thù như: Bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kiêm nơi ở (officetel) và bất động sản công nghiệp.

“Cho người nước ngoài mua và sở hữu có thời hạn bất động sản du lịch (căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse...). Đây là giải pháp rất quan trọng để kích cầu du lịch, tạo điều kiện để phát triển ngành bất động sản du lịch lên tầm cao mới”, ông Hà đề xuất.