“Cuộc đổ bộ" của vốn ngoại: Bất động sản nghỉ dưỡng đã tới chu kỳ hồi sinh?

Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang tái khởi động sau giai đoạn tê liệt vì đại dịch và khủng hoảng niềm tin. Tuy nhiên, sự trở lại này không chỉ có sắc xanh phục hồi mà còn là thử thách về tính bền vững và dòng vốn.

Nội – ngoại “so găng”: Cuộc đua tái sinh thị trường nghỉ dưỡng Việt

Sau giai đoạn “ngủ đông” kéo dài, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của cả hai thế lực: “ông lớn” nội địa như Sun Group, Vingroup, T&T Hospitality… và “gã khổng lồ” quốc tế Hilton, Marriott, Radisson. Cuộc đua giữa hai khối đang thổi luồng sinh khí mới vào ngành, mở màn cho chu kỳ phục hồi và tái định vị đẳng cấp nghỉ dưỡng Việt.

Theo Savills Hotels, đến năm 2035, hơn một nửa dân số Việt Nam sẽ thuộc tầng lớp trung lưu – nhóm khách hàng có nhu cầu nghỉ dưỡng cao và sẵn sàng chi mạnh tay cho trải nghiệm. Cộng hưởng với hành vi du lịch “sống để tận hưởng” của thế hệ trẻ, đây được xem là “mỏ vàng” khiến các thương hiệu quốc tế không thể đứng ngoài cuộc.

Hilton là cái tên đi đầu, hợp tác cùng chuỗi ROX để ra mắt thương hiệu Tru by Hilton, dự kiến vận hành 14 khách sạn khắp Việt Nam trong năm 2025. Chủ tịch khu vực châu Á – Thái Bình Dương Alan Watts khẳng định tham vọng “lấp khoảng trống thị trường” bằng sản phẩm trẻ trung, tiện nghi, thực dụng và giàu trải nghiệm.

Song song đó, xu hướng branded residences (bất động sản hàng hiệu) đang trở thành trào lưu. Việt Nam hiện có 21 dự án hoạt động – đứng thứ hai Đông Nam Á, chỉ sau Thái Lan. Các biểu tượng mới như Nobu Residences Đà Nẵng hay Mandarin Oriental Residences Phú Yên minh chứng cho nỗ lực nâng chuẩn nghỉ dưỡng của thị trường.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels, giá bán phân khúc này tại Việt Nam đã tiệm cận Bangkok, cao hơn 23% so với bất động sản thông thường – một mức chênh thể hiện sức hút bền vững của “cuộc chơi” sang trọng.

“Đại bàng” nội địa phản công

Trong khi khối ngoại mang đến nguồn vốn và kinh nghiệm vận hành toàn cầu, các tập đoàn Việt lại đang tăng tốc chứng minh năng lực bản địa.

Sun Group tiếp tục mở rộng hệ sinh thái nghỉ dưỡng từ Phú Quốc đến Thanh Hóa, đồng thời “lấn sân” hàng không với hãng Sun Phu Quoc Airways – bước đi chiến lược nhằm chủ động nguồn khách. Mục tiêu của tập đoàn là sở hữu 100 máy bay vào năm 2035, biến Phú Quốc thành trung tâm trung chuyển quốc tế nhờ hợp tác với nhà khai thác hàng đầu Singapore.

Vingroup cũng không đứng ngoài cuộc: hai siêu dự án Làng Vân Đà Nẵng (44.000 tỷ đồng) và Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (hơn 2.800 ha) được kỳ vọng đón tới 9 triệu khách/năm.

Flamingo, KDI Holdings, T&T Hospitality, CEO Group, Masterise Group… cùng nhập cuộc với hàng loạt dự án từ Nha Trang, Cam Ranh tới Hồ Núi Cốc, tạo nên bức tranh phục hồi sôi động chưa từng có.

Bà Thu Lê, quyền CEO T&T Hospitality, nhận định: “Chỉ trong vài tháng gần đây, thị trường đã thay đổi hoàn toàn.” Doanh nghiệp này hiện có 8 dự án triển khai, đặt mục tiêu vận hành 10 khách sạn trong hai năm tới – minh chứng cho niềm tin đã quay trở lại.

Bóng ma condotel và bài học tái thiết niềm tin

Dù tín hiệu khởi sắc rõ rệt, “bóng ma condotel” vẫn là nỗi ám ảnh chưa tan. Những cam kết lợi nhuận 11–12%/năm từng sôi động một thời giờ trở thành “vết sẹo” niềm tin.

Theo VARS, quý II/2025 ghi nhận hơn 2.300 sản phẩm nghỉ dưỡng mới mở bán, nhưng 94% condotel vẫn là hàng tồn kho. Công suất cho thuê chỉ đạt 15–30%, thanh khoản thấp, khiến nhiều nhà đầu tư “chùn tay” sau những cú trượt đắt giá.

Tại Hồ Tràm, Phan Thiết, hàng loạt dự án từng đình đám như Charm Resort Hồ Tràm, Thanh Long Bay đang “đắp chiếu”, dù giảm giá 20–30% vẫn vắng bóng người mua.

Hy vọng và thận trọng – hai mặt của một chu kỳ mới

Mục tiêu 25 triệu lượt khách quốc tế năm 2025 – tăng gần 40% so với 2024 – cùng chính sách thị thực mở rộng, đầu tư hạ tầng và đẩy mạnh quảng bá du lịch đang tạo cú hích lớn cho thị trường. Các “ông lớn” vận hành quốc tế như Radisson, Accor, Hilton, Marriott cũng đồng loạt tăng hiện diện tại Việt Nam.

Bà Carolina Fagnani, Phó chủ tịch Radisson khu vực Đông Nam Á – Thái Bình Dương, nhận định: “Việt Nam đang trở thành thị trường năng động nhất khu vực, với dòng khách đang dịch chuyển rõ rệt từ Thái Lan, Campuchia và Lào.”

Song giới chuyên gia vẫn cảnh báo: niềm tin và pháp lý – hai “điểm mù” của giai đoạn trước – nếu không được khơi thông, có thể làm chậm bánh xe phục hồi.