Condotel ảm đạm nhưng giá vẫn neo cao

Dù thanh khoản kém, sức cầu thấp nhất kể từ năm 2018, nhưng trong năm qua giá bán condotel vẫn ở mức cao, lên đến 155 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo thị trường bất động sản 2023 của DKRA Group, sức cầu chung của condotel năm 2023 ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Thanh khoản kém

Theo đó, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng một phần ba năm 2022. Hầu hết các dự án đều chung cảnh bán hàng chậm, trong đó hơn nửa dự án sơ cấp đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Trong năm 2023, nguồn cung căn hộ biển cũng chung cảnh ảm đạm, ít dự án mới được mở bán ra thị trường. Chỉ 4 trong 45 dự án ra mắt năm qua có dự án mới. Nguồn cung sơ cấp giảm hơn 3% so với năm 2022, chủ yếu ở những dự án cũ bán từ trước.

Trong đó, 5 địa phương có tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất (Quảng Ninh, Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu), tuy nhiên rổ hàng đều trong đà giảm 7 - 22% so với năm trước đó. Trong khi đó, lượng tồn kho condotel trên thị trường vẫn lớn, lượng tồn kho lũy tiến trong năm 2023 đã tăng lên khoảng 50.000 căn.

Theo DKRA, thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, tập trung ở những dự án hoàn thiện và có giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp ít biến động, thậm chí vẫn neo ở mức cao.

Trong đó, tại phía Nam, giá bán condotel cao nhất lên đến 155 triệu đồng/m2, còn miền Bắc và miền Trung cao nhất khoảng 124 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp, hiện tượng giảm giá 10 - 15% so với giá trên hợp đồng xuất hiện tại một số dự án ở khu vực Đà Nẵng và vùng ven, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Lý giải cho tình trạng trên, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cho biết, việc thiếu khung pháp lý chính là vướng mắc của loại hình condotel khiến niềm tin và sức cầu của người mua xuống thấp. Bởi khi dự án có vấn đề và xảy ra tranh chấp, người chịu thiệt cuối cùng vẫn là khách hàng. Trong khi đó, Nghị định 10 nhằm cởi trói vấn đề cấp sổ hồng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp loại hình này phục hồi nhưng thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc khi triển khai.

Dù vậy, giá bán vẫn neo cao, theo ông Thắng, nguyên nhân là do chi phí đầu vào của các doanh nghiệp liên tục tăng và thị trường ngày càng nhắm đến phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng chất lượng cao. Cùng với đó, các chương trình khuyến mãi, ưu đãi kích cầu được tung ra ồ ạt thời gian qua như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất song vẫn tính vào giá thành sản phẩm.

Tình trạng giá neo cao khi sức cầu yếu khiến "mùa đông" của loại hình condotel dự báo còn kéo dài. Theo đó, loại hình này có thể mất đến 5 - 7 năm tiếp theo để phát triển bền vững hơn.

Kỳ vọng thị trường chuyển mình

Trong năm qua, sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch kết hợp với sự ra đời của Nghị định 10/2023/NĐ-CP có nội dung quy định về cấp sổ đỏ cho condotel đã từng là những yếu tố giúp "nhen nhóm" niềm tin về việc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khởi sắc trở lại. Tuy nhiên, đã qua năm 2023 thị trường này vẫn chưa ghi nhận kết quả khả quan.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn có khả năng gặp nhiều thách thức trong năm 2024.

Riêng bất động sản nghỉ dưỡng, do thị trường này đã "trượt dài" trong năm 2023 nên để hồi phục trở lại điểm xuất phát sẽ rất "vất vả" và cần nhiều thời gian hơn so với những phân khúc khác. Do đó, bất động sản nghỉ dưỡng cần được quan tâm đặc biệt.

Theo ông Thanh, Nghị định 10/2023/NĐ-CP là niềm hy vọng của bất động sản nghỉ dưỡng trong việc cải thiện nguồn cung và thanh khoản sản phẩm. Cùng với đó là sự phục hồi từ ngành du lịch cũng là động lực quan trọng để kéo niềm tin nhà đầu tư trở lại, giúp gia tăng tỷ lệ lấp đầy các loại hình nghỉ dưỡng cho thuê.

Để phân khúc nghỉ dưỡng thực sự "chuyển mình" và có cơ hội đi lên trong năm 2024, việc thực hiện hiệu quả Nghị định 10 và tận dụng đà tăng trưởng nhu cầu du lịch cần được đẩy mạnh. Bên cạnh giải pháp hỗ trợ từ chính phủ, các chuyên gia cho rằng vai trò của từng doanh nghiệp trong ngành cũng đóng vai trò quan trọng.

“Các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục tập trung tái cấu trúc, bên cạnh đó là xây dựng lại chiến lược bán hàng và truyền thông cũng như phát triển những dịch vụ có liên quan. Ở thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp có thể nghiên cứu lại dòng sản phẩm cho phù hợp với thị trường (về thương hiệu, quá trình vận hành…)”, ông Nguyễn Quý Tuấn – Phó Chủ tịch Cấp cao JLL cho biết.