Cổ phiếu địa ốc dần tăng nhiệt, sức nóng liệu có bền?

Kết quả kinh doanh được kỳ vọng phục hồi cùng hàng loạt các chính sách tháo gỡ khó khăn được ban hành được coi là “chất xúc tác” chính giúp cổ phiếu bất động sản gần đây tăng nhiệt. Dù vậy, áp lực trái phiếu vẫn là nỗi lo lớn đối với nhóm ngành này.

Theo quan sát, trong những phiên gần đây, nhóm cổ phiếu bất động sản đang bắt đầu có dấu hiệu “nóng” lên dần.

Ngược dòng tăng mạnh

Chẳng hạn, trong phiên 15/3, VN-Index giao dịch giằng co dưới tham chiếu, bất động sản vẫn là nhóm cổ phiếu ghi nhận dấu hiệu tăng nhiệt với thanh khoản dẫn dắt thị trường. Trong đó, HDC tím trần, DIG tăng 3,6% cùng một số mã giữ sắc xanh. Đây là nhóm cổ phiếu gần như nâng đỡ chính cho chỉ số thị trường.

Đáng chú ý, trong phiên 18/3, bất chấp thị trường chao đảo, có thời điểm lao dốc mạnh tới hơn 41 điểm, xuống 1.220 điểm, với gần 800 mã cổ phiếu giảm mạnh cùng thanh khoản kỷ lục gần 48.000 tỷ đồng nhưng cổ phiếu bất động sản vẫn "sáng rực". Nhiều cổ phiếu tăng trần như VRE, DPG, DIG, TCH; một số cổ phiếu khác tăng mạnh như SCR, HQC, VIC, DXG…

Trong đó, cổ phiếu DIG đứng đầu toàn thị trường về cả khối lượng lẫn giá trị giao dịch, lần lượt đạt gần 79 triệu cổ phiếu và khoảng 2.360 tỷ đồng. So với đầu năm 2024, cổ phiếu này đã tăng 14% về thị giá.

Nhìn chung, nhóm cổ phiếu bất động sản tích cực hơn từ sau cuộc họp về chính sách tiền tệ năm 2024 của Thủ tướng cùng loạt doanh nghiệp đầu ngành, nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh và thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, đà tăng còn được ủng hộ bởi kỳ vọng kết quả kinh doanh quý I/2024 của doanh nghiệp bất động sản sẽ phục hồi mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Chưa kể quý II sắp tới dự kiến sẽ là vào mùa mở bán các dự án với số lượng được kỳ vọng khả quan cho năm nay, cải thiện so với bức tranh kém sáng của những năm trước.

Mặt khác, nếu nhìn về bối cảnh thị trường chung, dòng tiền trên thị trường chứng khoán đang có sự luân phiên giữa các nhóm ngành. Theo đó, dòng tiền luân chuyển từ việc chốt lời các nhóm cổ phiếu tăng mạnh sang những nhóm chưa tăng nhiều, nhất là nhóm cổ phiếu bất động sản, bởi thực tế nhóm này vẫn chưa tăng nhiều so với VN-Index thời gian qua.

Ông Võ Kim Phụng, Phó phòng phân tích, Chứng khoán BETA nhận định, gần đây liên tục diễn ra các cuộc họp của cơ quan quản lý về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tác động tích cực tới thị trường.

"Dù ngành bất động sản dân cư chưa tích cực nhưng có thể cổ phiếu "chạy" trước theo kỳ vọng, nhất là những cổ phiếu của doanh nghiệp có nền tảng tốt", chuyên gia đến từ Chứng khoán BETA nói.

Áp lực trái phiếu vẫn là nỗi lo

Mặc dù có nhiều tín hiệu tích cực ủng hộ cho đà tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản, nhưng giới phân tích nhận định, áp lực dòng tiền trái phiếu đáo hạn vẫn là thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản.

Theo báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của Chứng khoán MB (MBS), lũy kế từ đầu năm đến nay, tổng giá trị TPDN phát hành đạt hơn 9.400 tỷ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước; lãi suất bình quân 11,1%/năm, cao hơn so với mức trung bình 8%/năm của năm 2023.

Trong 2 tháng đầu năm, xây dựng - vật liệu xây dựng là nhóm ngành có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất. Xếp sau là nhóm ngành bất động sản, với tổng giá trị phát hành đạt hơn 2.600 tỷ đồng (tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ), chiếm tỷ trọng 28%.

Dẫu vậy, trái ngược với lượng trái phiếu đã phát hành, hoạt động mua lại TPDN diễn ra ảm đạm trong các tháng đầu tiên của năm. Trong tháng 2, giá trị trái phiếu mua lại trước hạn ước tính khoảng hơn 1.900 tỷ đồng, giảm 60% so với tháng trước, do có kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Lũy kế từ đầu năm, khoảng hơn 6.800 tỷ đồng TPDN đã được mua lại trước hạn, giảm 58% so với cùng kỳ.

MBS ước tính, có khoảng 200.000 tỷ đồng TPDN sẽ đáo hạn trong năm 2024 (đã trừ đi các khoản TPDN mua lại), tăng 4% so với năm trước, trong đó nhóm bất động sản và ngân hàng chiếm lần lượt 58% và 8%. Ngay trong quý I/2024, sẽ có khoảng 38.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn mạnh nhất sẽ rơi vào quý II (74.000 tỷ đồng) và quý III (52.000 tỷ đồng).

Dữ liệu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, 2 tháng đầu năm có 12 doanh nghiệp chậm trả lãi hơn 833 tỷ đồng và 6 đơn vị chưa tất toán gần 5.300 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu. Trong đó, chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản chậm hoàn thành các nghĩa vụ về trái phiếu.

Chẳng hạn, theo thông báo mới nhất, Công ty Đất Xanh Miền Nam đã chậm thanh toán lãi lần thứ 12 cho lô TP MNRCH2123001, với tổng số tiền lãi khoảng 19 tỷ đồng và gốc 150 tỷ đồng. Ngày dự kiến thanh toán gốc của trái phiếu này là 2/1, nhưng công ty dự kiến kéo dài thời gian thanh toán cả gốc và lãi cho đến cuối năm 2024. Đây là lô trái phiếu phát hành vào ngày 31/12/2021 và đáo hạn vào ngày 31/12/2023, có tổng giá trị là 150 tỷ đồng, với chu kỳ trả lãi 1 tháng/lần.

Hay như CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG), tính đến thời điểm hiện tại ghi nhận tổng dư nợ trái phiếu khoảng 300 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp có kết quả kinh doanh năm 2023 bết bát với khoản lỗ lớn và nợ gấp nhiều lần, thì áp lực chuẩn bị nguồn tiền để trả nợ gốc và lãi trái phiếu trong năm 2024 càng tăng lên.

Đơn cử, Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã: VCG), hiện vẫn còn 1.300 tỷ đồng dư nợ gốc của lô trái phiếu mã VCGH2124011 (đáo hạn vào tháng 6/2024). Đây là lô trái phiếu được Vinaconex phát hành hồi tháng 6/2021, có tổng mệnh giá phát hành 2.500 tỷ đồng, đã được công ty mua lại trước hạn 1.200 tỷ đồng. Đáng chú ý, theo báo cáo tài chính quý IV/2023 của Vinaconex, lũy kế năm 2023, lãi sau thuế chỉ hơn 336 tỷ đồng, giảm 64% so với năm trước và cũng là mức thấp nhất kể từ năm 2013.

“TPDN nhóm bất động sản đáo hạn năm 2024 tăng khoảng 24% so với 2023. Áp lực dòng tiền trái phiếu đáo hạn vẫn là thách thức với bất động sản. Nguyên nhân bởi thị trường trầm lắng, việc tháo gỡ pháp lý các dự án chậm so với kỳ vọng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hết khó khăn”, VNDirect nhận định.