Cổ phiếu bất động sản năm 2023: Kỳ vọng để rồi thất vọng

Năm 2023, giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đã có lúc rất khởi sắc và đầy hứa hẹn, mang theo kỳ vọng sớm hồi phục của giới đầu tư, hòng “lấy lại những gì đã mất” trong năm trước đó.

VS-Real Estate là chỉ số bao gồm 82 cổ phiếu đại diện nhóm ngành bất động sản đang niêm yết trên hai sàn HOSE và HNX. Tính đến cuối tháng 12/2023, tổng giá trị vốn hóa rổ VS-Real Estate đạt 778 ngàn tỷ đồng, chiếm khoảng 13% vốn hóa toàn thị trường.

Diễn biến chỉ số VS-Real Estate trong những năm gần đây. Nguồn: VietstockFinance

Chỉ số VS-Real Estate lên đỉnh cao nhất lịch sử, quanh mốc 861 điểm hồi tháng 01/2022 là kết quả sau giai đoạn tăng trưởng “nóng” của thị trường chung. Các cổ phiếu bất động sản khi đó không khác nào quả bóng ngày một phình to, chực chờ phát nổ.

Năm 2022, nền kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới sau đại dịch COVID-19 đầy yếu tố bất lợi đã đẩy lãi suất cho vay, một “bệ đỡ” cực kỳ quan trọng của ngành bất động sản, tăng vọt ngay sau đó, như một mũi kim đâm xuyên quả bóng đang căng phồng.

“Quả bóng” VS-Real Estate căng phồng trước “mũi kim” lãi suất

Giới đầu tư yêu thích sở hữu bất động sản, dù trực tiếp hay gián tiếp, bắt đầu lung lay niềm tin từ rất sớm. Chỉ số ngành bất động sản đã phần nào phản ánh sự lo lắng đó khi giảm một mạch ngay từ tháng 01/2022, dù VN-Index vẫn tiếp tục duy trì xu hướng tích cực cho đến đầu tháng 4.

Giữa tháng 11/2022, VN-Index đã giảm đến 40%, bắt đầu xu hướng phục hồi trở lại, cũng là điểm thấp nhất mà chỉ số vốn hóa lớn nhất Việt Nam có thể chạm đến, còn VS-Real Estate giảm 52% và chỉ chịu dừng lại cho tới đầu tháng 03/2023 quanh 387 điểm.

Khoảng thời gian 7 tháng đẹp đẽ tiếp nối sau đó có lẽ đã khiến nhiều nhà đầu tư lạc quan sớm nghĩ về một “đáy” mới cho đến khi VS-Real Estate chạm ngưỡng 363 điểm vào cuối tháng 10/2023, thấp hơn cả mức thiết lập nhiều tháng trước.

Diễn biến chỉ số VS-Real Estate và VN-Index từ năm 2022. Nguồn: VietstockFinance

Theo dữ liệu từ VietstockFinance, năm 2023, chỉ số đại diện nhóm ngành bất động sản đứng thứ ba trong các chỉ số có mức phục hồi kém nhất, xếp sau chỉ số nhóm ngành bảo hiểm (VS-Insurance) và nhóm thực phẩm & đồ uống (VS-Food&Drink).

Tính đến cuối năm 2023, VS-Real Estate còn âm 2.2% so với thời điểm đầu năm, trong khi VS-Insurance âm 5.8% và VS-Food&Drink âm 13.9%.

Tăng trưởng của 10 chỉ số thấp nhất các nhóm ngành qua một năm 2023 (Đvt: %)

Nguồn: VietstockFinance

“Gam màu” kỳ vọng chiếm ưu thế

Năm 2023, dù khó khăn của ngành bất động sản vẫn hiện hữu nhưng bức tranh toàn cảnh về giá cổ phiếu lại không bi quan đến như vậy.

Ngược lại, yếu tố tích cực dần trở nên rõ nét sau loạt động thái thể hiện nỗ lực của Chính phủ cùng cơ quan ban ngành hỗ trợ gỡ khó cho các dự án trọng điểm, lãi suất thấp trở lại cùng một số hành lang pháp lý mang tính nền tảng được hình thành, tạo “cú hích” mạnh đến tâm lý chung của thị trường.

Thống kê từ VietstockFinance cho thấy, chỉ có 21 cổ phiếu bất động sản niêm yết giảm giá trong năm 2023; 2 cổ phiếu đứng giá với mức giảm chưa được 1% và còn lại 59 mã tăng giá, thậm chí có 7 mã tăng trên 100%.

Mức tăng “khủng” nhất 166% thuộc về cổ phiếu CTCP Tập đoàn BGI (HNX: VC7). Giá VC7 từng có giai đoạn tăng 5 lần từ gần 6,000 đồng/cp lên gần 30,000 đồng/cp trong khoảng tháng 5 đến giữa tháng 8 sau khi Công ty đặt mục tiêu thu về lợi nhuận trước thuế năm 2023 gấp gần 7 lần con số thực hiện năm 2022.

Diễn biến giá cổ phiếu VC7 từ đầu năm 2023. Nguồn: VietstockFinance

Xếp sau VC7, cổ phiếu CTCP Đầu tư Phát triển Thành Đạt (HNX: DTD) và CTCP Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) cũng có mức tăng “ngang ngửa”.

Khép lại năm 2023, DTD và QCG tăng lần lượt 161% và 159%. Giá 2 cổ phiếu này đều từng có mức tăng hơn 3 lần so với thời điểm đầu năm trước khi điều chỉnh giảm trở lại.

Diễn biến giá cổ phiếu DTD từ đầu năm 2023. Nguồn: VietstockFinance

Đối với QCG, động lực giá cổ phiếu phục hồi một phần đến từ việc “lao dốc không phanh” trong năm trước đó, từ quanh 23,000 đồng/cp đầu năm 2022 chỉ còn đâu đó 4,000 đồng sang đến đầu năm 2023, tức giảm hơn 80%.

Diễn biến giá cổ phiếu QCG từ đầu năm 2023. Nguồn: VietstockFinance

Phần còn lại của nhóm cổ phiếu tăng trên 100% có thể kể đến VPH (113%), PDR (105%), SZC (104%), TCH (102%).

Từ đầu năm 2023, giá cổ phiếu CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) liên tục tạo đỉnh mới, cao nhất khoảng 29,000 đồng/cp, dù chưa “thấm” vào đâu so với mức đỉnh điểm quanh 72,000 đồng/cp.

Với PDR, động lực tăng giá cổ phiếu có thể nói đến từ nhiều nguyên nhân. Một phần do sự kỳ vọng lớn của giới đầu tư khiến việc phục hồi mạnh diễn ra, sau khi PDR giảm tới 80% trong năm 2022.

Phần quan trọng hơn là, việc “ông lớn” phát triển bất động sản đã thực hiện tái cấu trúc nhiều tài sản thông qua chuyển nhượng cổ phần công ty con, đồng thời hoàn thành pháp lý các dự án quan trọng trong đó có Astral City, bên cạnh nhiều dự án được hướng dẫn tháo gỡ, chấp thuận đầu tư.

Đặc biệt, PDR chủ động mua lại trước hạn, giảm mạnh nợ trái chủ ngay từ quý 1, và tiến đến xóa sạch nợ vay từ trái phiếu trước khi năm 2023 khép lại, qua đó củng cố thêm niềm tin từ phía cổ đông.

Diễn biến giá cổ phiếu PDR từ đầu năm 2023. Nguồn: VietstockFinance

Được nhắc đến nhiều nhất trong năm qua không ai khác ngoài CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL).

Có thể nói NVL là “nạn nhân” khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng nhưng cách vận hành bất ổn của một trong những tập đoàn địa ốc lớn nhất Việt Nam lại là “thủ phạm” gây tác động không nhỏ đến niềm tin thị trường nói chung.

Cổ phiếu NVL từng có chuỗi ngày tồi tệ nhất khi giảm sàn 17 phiên liên tiếp hồi cuối năm 2022 sau loạt thông tin tiêu cực liên quan đến các dự án mà Công ty này đang phát triển cũng như khả năng đáp ứng các nghĩa vụ cho chủ nợ.

Mở màn năm 2023 vẫn chưa hết “thảm họa” đối với cổ đông NVL khi giá cổ phiếu tiếp tục giảm để rồi chạm đáy vào đầu tháng 3, thấp nhất kể từ khi niêm yết.

Dù vậy, chỉ trong 6 tháng sau đó, giá cổ phiếu NVL đã tăng gấp đôi, lên quanh mốc 22,000 đồng/cp đầu tháng 9, dù chưa thể so với mức 90,000 đồng/cp đạt được giai đoạn đỉnh cao.

Dự án Novaworld Phan Thiết cùng loạt dự án tại Đồng Nai như Aqua City được Chính phủ trực tiếp chỉ đạo yêu cầu tìm biện pháp tháo gỡ, một trong nhiều yếu tố quan trọng đẩy giá cổ phiếu tăng.

Tuy nhiên, cổ phiếu NVL đã có thể tăng mạnh hơn nữa nếu không có những thời điểm giảm do “lùm xùm” liên quan đến nghi ngờ của kiểm toán về khả năng trả nợ cũng như hoạt động liên tục của Tập đoàn, khiến thị trường không khỏi nghĩ về “quả bom nợ” Country Garden phiên bản Việt Nam.

Loạt tin tức từ việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với hàng trăm căn biệt thự tại dự án Aqua City góp phần đưa giá cổ phiếu NVL khép lại năm 2023 với mức tăng 23% cả năm, tạm chấp nhận với các cổ đông khó tính.

Diễn biến giá cổ phiếu NVL từ đầu năm 2023. Nguồn: VietstockFinance

Vẫn còn đó “gam tối màu”

Cho dù là cuộc sống hay thị trường chứng khoán đi chăng nữa cũng không thể thiếu “gam” màu tối.

FIR, KSF, BAX, API, SDU, LDG, IDJ có mức giảm mạnh từ 18% đến 42% sau một năm khép lại dù đôi lúc “thăng hoa”, chủ yếu do mục tiêu kế hoạch và cả kết quả kinh doanh tiếp tục trượt dài, đi ngược với kỳ vọng của cổ đông.

Riêng trường hợp của API (giảm 33%) và IDJ (giảm 18%), 2 trong 3 cổ phiếu thuộc “họ APEC”, liên quan đến vụ án khởi tố vì thao túng thị trường chứng khoán, khiến giá cổ phiếu của CTCP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (HNX: API) và CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam (HNX: IDJ) sàn liên tục 5 phiên cuối tháng 06/2023 dù đỉnh điểm ghi nhận mức giá gấp đôi chỉ trong vòng 3 tháng.

Diễn biến giá cổ phiếu API từ đầu năm 2023. Nguồn: VietstockFinance

Trường hợp của LDG, cổ phiếu này đón nhận nhiều thông tin tiêu cực trong năm 2023, từ việc Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng “bán chui” cổ phiếu cho đến khi bị Công an tỉnh Đồng Nai bắt tạm giam để điều tra về vụ án liên quan đến dự án khu dân cư Tân Thịnh do LDG làm chủ đầu tư.

Giá LDG đã giảm 25% trong năm qua, “xóa sổ” mọi thành quả trong năm 2023 của nhà đầu tư đặt niềm tin vào doanh nghiệp này, dù vậy vẫn chưa hẹn ngày trở lại.

Diễn biến giá cổ phiếu LDG từ đầu năm 2023. Nguồn: VietstockFinance

Thành bại tại… cổ phiếu “họ” Vin

“Họ” Vin đóng góp 3 cổ phiếu gồm VIC, VHM và VRE chiếm trên 50% tổng vốn hóa VS-Real Estate tính đến cuối năm 2023, mức đóng góp cho thấy khả năng tác động đáng kể đối với rổ cổ phiếu bất động sản.

Sau thương vụ IPO thành công của VinFast trên sàn chứng khoán Mỹ hồi tháng 8, cộng hưởng kết quả kinh doanh thuận lợi dù vẫn trong giai đoạn khó khăn, giá cổ phiếu VHM, VIC tăng 50% chỉ trong thời gian ngắn, cổ đông Vin đã có lúc như được “ở trên mây”. VS-Real Estate cũng không ngoại lệ, tăng trên 40% từ đáy tháng 3.

Biến động 15 cổ phiếu vốn hóa lớn nhất VS-Real Estate trong năm qua (Đvt: %)

Nguồn: VietstockFinance

Niềm vui ngắn chẳng tày gang, bộ ba nhanh chóng tạo đáy thấp nhất trong nhiều năm trở lại, kéo theo VS-Real Estate chịu chung số phận. Riêng VHM rơi xuống vùng giá thấp nhất kể từ khi niêm yết, quanh 37,000 đồng/cp.

Chẳng những không tăng, VIC, VHM và VRE khép lại một năm với mức giảm lần lượt 17%, 10% và 11%.

Nếu một nhà đầu tư sở hữu chứng chỉ quỹ ETF mô phỏng chỉ số VS-Real Estate từ đầu năm 2023, sau một năm, tài sản người này âm 2.2% dù phần lớn các cổ phiếu khác ghi nhận tích cực. Kết quả cho thấy, VS-Real Estate chịu tác động đáng kể bởi cổ phiếu “họ” Vin.

VIC, VRE, VHM và VS-Real Estate tạo đỉnh và đáy cùng lúc trong năm 2023. Nguồn: VietstockFinance

Nhà đầu tư liệu còn “mừng hụt” thêm lần nữa?

Năm 2023, chỉ số ngành bất động sản từng có lúc tăng 40% trong 6 tháng sau khoảng thời gian trượt dài trước đó, trong bối cảnh dòng tiền “rỗi” không có nhiều sự lựa chọn đáng để đánh đổi đủ hấp dẫn hơn cổ phiếu. Nhà đầu tư lạc quan đã có thể tự nhủ rằng sau tháng 3, thị trường đã chính thức tạo “đáy”.

Tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều tin tức vĩ mô bất lợi, niềm tin của giới đầu tư lại quá mong manh khiến VS-Real Estate lao dốc 33% chỉ trong hơn hai tháng (giữa tháng 8 đến cuối tháng 10/2023), vượt qua cả đáy trước đó và cũng thấp nhất kể từ tháng 03/2020.

Ngày 01/11 vừa qua có thể xem là mốc đảo chiều của phần lớn cổ phiếu bất động sản. Một số chuyên gia cũng nhận định rằng thị trường nhiều khả năng sẽ hồi phục từ nửa cuối năm 2024 khiến giới đầu tư lạc quan thêm một lần nữa mơ về “cái đáy chính thức”… lần hai.

Dẫu vậy, vẫn thật khó để xác định liệu rằng giá cổ phiếu bất động sản đã qua “cơn bĩ cực” nhất hay chưa.

Biến động giá cổ phiếu ngành bất động sản trong năm 2023

Nguồn: VietstockFinance