#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Chuyên gia: Với lãi suất thế này, vay 2 tỷ mua nhà thì mỗi năm phải trả 300 triệu tiền lãi, giá không tăng là coi như lỗ

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một giai đoạn đầy thử thách khi mặt bằng lãi suất thả nổi đã chạm ngưỡng 15%/năm, tạo ra áp lực tài chính khổng lồ cho những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, rủi ro lớn nhất trong đầu tư không phải là giá đắt hay rẻ, mà chính là sự mất thanh khoản. Thực tế lịch sử đã chứng minh có những khu vực như Mê Linh, nhà đầu tư đã bị "chôn vốn" suốt 16 năm qua do dự án dở dang và vướng mắc pháp lý. Khi thị trường đi xuống, việc thoái vốn trở nên cực kỳ khó khăn, đặc biệt là tại các dự án vùng ven xa xôi hoặc hạ tầng chưa hoàn thiện – nơi vốn dĩ sẽ mất thanh khoản đầu tiên.

Chuyên gia này nhấn mạnh rằng, trong đầu tư, việc chấp nhận cắt lỗ đúng thời điểm đôi khi được coi là một thành công vang dội. Ông dẫn chứng câu chuyện từ cuộc khủng hoảng năm 2010, khi lãi suất vọt lên trên 26%/năm, quyết định bán tháo tài sản thấp hơn giá thị trường để thu hồi dòng tiền đã giúp doanh nghiệp của ông sống sót. Ở bối cảnh hiện tại, với một khoản vay 2 tỷ đồng, riêng chi phí lãi vay đã ngốn khoảng 300 triệu đồng mỗi năm. Nếu giá trị tài sản không tăng trưởng bù đắp được chi phí vốn, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình trạng "thiệt kép": vừa gánh lãi nặng, vừa chứng kiến tài sản sụt giảm giá trị thực tế.

Chiến lược "tiền mặt là vua" và nghệ thuật thoát hàng

Trước những biến số khó lường, ông Phạm Đức Toản đưa ra lời khuyên đắt giá: nhà đầu tư nên ưu tiên giữ tiền mặt để chờ đợi cơ hội "săn" bất động sản giá tốt khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh. Nếu sức khỏe tài chính không còn đủ để duy trì trả lãi ngân hàng, phương án thoát hàng cần được thực hiện ngay lập tức. Việc chủ động bán giảm giá để thu tiền về luôn tốt hơn là để ngân hàng thu hồi và phát mại tài sản, bởi khi đó giá trị thu hồi sẽ bị sụt giảm rất mạnh thông qua các đợt đấu giá. Đây là thời điểm mà sự quyết đoán trong việc xác định "điểm rơi" của thị trường sẽ quyết định khả năng bảo toàn vốn của cả cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này nhận định đỉnh giá bất động sản có thể đã đi qua và thị trường đang dần dịch chuyển sang hướng minh bạch, đa dạng hơn. Nguồn cung trong tương lai gần sẽ không còn quá tập trung vào phân khúc cao cấp mà sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm giá hợp lý hơn, bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ do Chính phủ điều tiết. Điều này tạo ra một cuộc chơi công bằng hơn, nơi áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ buộc mặt bằng giá phải trở nên thực tế và gần với khả năng chi trả của người dân hơn thay vì bị đẩy ảo như giai đoạn trước.

Định hướng phân khúc đầu tư tiềm năng trong tương lai

Về triển vọng các phân khúc, CEO EZ Property bày tỏ sự thận trọng với căn hộ chung cư do rủi ro bão hòa nguồn cung khi các đại đô thị mới liên tục hình thành. Ngược lại, đất nền tại các vùng ngoại ô và khu vực vùng ven của các thành phố lớn như Hà Nội vẫn giữ được sức hút nhờ tính chất khan hiếm và định hướng giãn dân từ nội đô. Việc tái thiết đô thị và di dời hàng trăm nghìn dân ra khỏi khu vực lõi sẽ là động lực mạnh mẽ thúc đẩy giá trị bất động sản ven đô phát triển bền vững trong dài hạn.

Nhìn chung, lời khuyên xuyên suốt của ông Toản là sự thận trọng và ưu tiên tính thanh khoản. Những nhà đầu tư có sẵn nguồn lực tiền mặt và không quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính hiện đang đứng trước cơ hội lớn để thâu tóm các bất động sản ở vị trí đặc thù với giá chiết khấu sâu. Trong giai đoạn thị trường "thanh lọc" này, những sản phẩm có pháp lý sạch, vị trí tốt và hạ tầng hoàn thiện sẽ là những hòn đá tảng giữ vững giá trị, bất kể các biến động vĩ mô có khắc nghiệt đến đâu.