Chuyên gia ‘mổ xẻ’ điểm khác giữa chu kỳ khủng hoảng thị trường BĐS trước so với hiện nay

Theo chuyên gia, chu kỳ 2008-2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu khủng hoảng bởi thừa cung nên chính sách vĩ mô khi đó phải làm sao để "phá băng" hàng tồn. Còn hiện nay, thị trường không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời.

Giá bất động sản bị đẩy quá cao

Nhận định về thị trường bất động sản 5 năm trở lại đây, chia sẻ tại diễn đàn bất động sản với chủ đề Proptech - Xu hướng tất yếu của thị trường, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, kể từ năm 2018, nguồn cung mới đang giảm rõ rệt và chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thu thập, năm 2018 có gần 200.000 sản phẩm mới được cung cấp cho thị trường. Năm 2019, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, nhiều dự án đang được chính quyền tập trung rà soát pháp lý nên không thể triển khai theo đúng tiến độ dẫn đến việc thiếu nguồn cung. Điều này khiến nguồn cung đã sụt giảm gần 1 nửa chỉ còn 110.000 sản phẩm.

Năm 2020, thời điểm dịch COVID-19, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư.

“Sự thiếu hụt nguồn cung sản phẩm bất động sản tại thị trường Việt Nam dẫn đến cơn sốt đất trong dân và số lượng nhà đầu tư tăng cao "chóng mặt", ông Đính nói.

Theo đó, đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng, số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ, doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Cũng trong năm này, thị trường tiếp tục chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Tính đến hết 9 tháng năm 2022, nguồn cung của thị trường bất động sản đạt 41.886, tương đương chỉ bằng 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng Quý III, giảm mạnh so với Quý I + II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Đính, giá bất động sản hiện tại bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.

“Dù giá bất động sản có giảm trong những tháng cuối năm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn", ông Đính nhấn mạnh.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2023

Nhận định về việc thị trường bất động sản năm 2022 có phải đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng (năm 2008-2013), ông Đính cho rằng điểm giống nhau giữa 2 giai đoạn trên là thị trường phát triển nóng, nguồn vốn chảy vào bất động sản mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu tư, đầu cơ dẫn đến thị trường bị đẩy giá, tạo sốt, bong bóng.

Tuy nhiên, ở hai giai đoạn nêu trên, nền kinh tế Việt Nam đều bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn của nền kinh tế thế giới, đều phải áp dụng chính sách tiền tệ để điều chỉnh vĩ mô. Theo ông Đính, cả hai giai đoạn này đều có hiện tượng bơm vốn vào thị trường bất động sản ồ ạt, không kiểm soát, dẫn đến bùng nổ bong bóng và trầm lắng.

Do đó, nếu ở thời gian 2008 đến 2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường bất động sản có dấu hiệu khủng hoảng bởi thừa cung nên chính sách vĩ mô khi đó phải làm sao để "phá băng" hàng tồn. Còn năm nay, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời.

"Hiện tại, trên thị trường, cung ít, nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. Trong tương lai, nguồn cung mới có thể cung cấp vào thị trường lớn, đáp ứng đủ nhu cầu thị trường", ông Đính nói.

Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Đính cho rằng, có 2 kịch bản xảy ra.

Thứ nhất, thị trường bất động sản năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông. Thứ hai, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản này có thể xảy ra cao hơn.

Cũng theo ông Đính, để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Bên cạnh đó, chuyển đổi số được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.