Chung cư rao bán cắt lỗ gia tăng

Lãi suất cho vay tăng khiến một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải rao bán căn hộ chung cư để cơ cấu dòng tiền, làm tình trạng cắt lỗ gia tăng.

Tình trạng cắt lỗ căn hộ chung cư gia tăng, nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính phải cơ cấu lại dòng tiền. 

Tình trạng cắt lỗ căn hộ chung cư gia tăng

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh trong thời gian gần đây đang tạo áp lực lớn lên nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ căn hộ chung cư xuất hiện với tần suất nhiều hơn tại một số khu vực.

Theo phân tích từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), diễn biến này không phản ánh xu hướng chung của toàn thị trường, mà chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Khi hết thời gian ưu đãi, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc nhiều nhà đầu tư phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại, nhóm này buộc phải “cắt lỗ” phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro.

Đánh giá về thanh khoản phân khúc căn hộ chung cư năm 2025, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỉ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công.

Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỉ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý IV, tỉ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP Hồ Chí Minh, giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán khu vực Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỉ đồng mỗi căn. Tuy vậy, đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng, trong khi mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Một số thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ chung cư trên nền tảng Batdongsan.com.vn

Tâm lý người mua nhà thận trọng hơn, thanh khoản thị trường chậm lại

Theo VARS, dù không phải là xu hướng bao trùm toàn thị trường, song trong bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng, người mua có xu hướng thận trọng và chờ đợi, khiến thanh khoản chậm lại cục bộ tại một số khu vực.

Trước đó, trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” – mua một bất động sản và cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhằm bù đắp khoản vay thế chấp – từng được xem là giải pháp hiệu quả, nhất là với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này giúp người mua vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ, đồng thời đẩy nhanh quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu.

Bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp đi lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và an toàn tài chính.

Theo VARS, thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2–3 năm hưởng lãi suất thấp và các gói ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả có thể tăng mạnh so với mức tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy cao.

Không ít người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng có thể đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn. Rủi ro càng gia tăng trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi đó, nhà đầu tư phải chịu áp lực kép: chi phí lãi vay tăng cao trong khi chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao và thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước, dòng tiền thực tế phát sinh có thể không đủ bù lãi vay, đẩy nhà đầu tư vào trạng thái bị động, thậm chí buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.

VARS nhận định, áp lực “điểm rơi” tài chính khiến nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, khả năng khai thác thực và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.