Chung cư cũ giảm 1,2 tỷ vẫn ế

Từng được xem là kênh tích sản an toàn, chung cư đã qua sử dụng đang đẩy không ít nhà đầu tư vào thế tiến thoái lưỡng nan. Có căn hộ mua 4,7 tỷ đồng, rao bán giảm xuống 3,5 tỷ vẫn không tìm được khách, trong khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 14,8%/năm.

Giá chung cư Hà Nội từng tăng bình quân 20–30% mỗi năm trong giai đoạn 2021–2025, nhưng thanh khoản thị trường thứ cấp đang suy yếu. Áp lực lãi vay và nguồn cung mới khiến chiến lược mua nhà chờ tăng giá bộc lộ rủi ro.

Đầu năm 2025, một nhà đầu tư mua căn hộ 45m² tại phía Tây Hà Nội với giá 4,7 tỷ đồng, tương đương hơn 104 triệu đồng/m². Trong đó, khoản vay ngân hàng lên tới 3 tỷ đồng, chiếm gần 64% giá trị tài sản.

Sau hơn một năm, căn hộ được chào bán ở mức 5 tỷ đồng nhưng không có người mua. Chủ sở hữu liên tục giảm giá xuống 3,5 tỷ đồng, tương đương mức giảm 25,5% so với giá mua, song thanh khoản vẫn bế tắc.

Áp lực lớn hơn đến từ lãi suất. Khi hết ưu đãi, khoản vay dự kiến chịu lãi suất thả nổi 14,8%/năm. Với dư nợ 3 tỷ đồng, riêng tiền lãi tương đương 37 triệu đồng/tháng, chưa tính trả gốc, phí quản lý và chi phí duy trì căn hộ.

Nếu bán thành công ở mức 3,5 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ còn 500 triệu đồng sau khi tất toán khoản vay 3 tỷ đồng, giả định dư nợ chưa thay đổi và chưa tính các chi phí giao dịch.

So với vốn tự có ban đầu 1,7 tỷ đồng, mức hao hụt lên tới 1,2 tỷ đồng, tương đương 70,6%.

Giai đoạn 2021–2025, giá chung cư Hà Nội tăng bình quân khoảng 20–30% mỗi năm, vượt xa tốc độ cải thiện thu nhập của nhiều hộ gia đình.

Tuy nhiên, nguồn cung mới gia tăng cùng mặt bằng lãi suất cao đang làm thay đổi cán cân thị trường. Người mua có thêm lựa chọn, trong khi căn hộ cũ phải cạnh tranh về chất lượng xây dựng, tiện ích, pháp lý và giá bán.

Với doanh nghiệp bất động sản như VHM, NLG hay KDH, sự suy yếu của thị trường thứ cấp có thể tạo áp lực cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng. Tuy nhiên, mức độ tác động còn phụ thuộc phân khúc và vị trí từng dự án.

Các ngân hàng cho vay mua nhà cũng đối mặt rủi ro khi khách hàng sử dụng đòn bẩy lớn gặp khó khăn dòng tiền. Nếu tình trạng kéo dài, áp lực cơ cấu nợ và chất lượng tín dụng bất động sản có thể gia tăng.

Dù vậy, khó khăn của một bộ phận căn hộ cũ chưa đồng nghĩa toàn thị trường chung cư suy giảm. Những tài sản có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và khả năng khai thác cho thuê vẫn có lợi thế riêng.

Thị trường đang chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang đánh giá hiệu quả sử dụng vốn, trong đó thanh khoản và chi phí lãi vay trở thành thước đo quan trọng của giá trị bất động sản.