Chủ tịch HQC Trương Anh Tuấn: Chưa bao giờ giá NƠXH lại rẻ như bây giờ

Tại buổi talkshow sáng ngày 17/11, Chủ tịch Hoàng Quân, ông Trương Anh Tuấn và Tiến sĩ Cấn Văn Lực cùng các chuyên gia đã có những chia sẻ về thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) nhằm tháo gỡ khó khăn và cùng chung tay phát triển nhà ở vừa túi tiền này.

Các chuyên gia tại buổi talkshow do Tập đoàn Hoàng Quân tổ chức sáng ngày 17/11

Giá bán NƠXH trên thực tế hiện đang rẻ?

Mở đầu talkshow, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân - ông Trương Anh Tuấn cho biết Hoàng Quân cũng giống nhiều đơn vị phát triển NƠXH khác, sử dụng nhiều nguồn vốn khác nhau, đa dạng hóa sản phẩm như làm khu công nghiệp, nhà ở cao cấp, nhà ở thương mại và nhà ở vừa túi tiền nhưng hơn 50% sẽ tập trung phát triển làm NƠXH.

Để khách hàng có thể mua được NƠXH, ông Tuấn cũng nêu ra 3 việc quan trọng. Thứ nhất, về cơ chế chính sách của Nhà nước hiện đa đang rất tốt; thứ hai về nguồn vốn đã có gói hỗ trợ 120 ngàn tỷ đồng và lãi suất vay ngân hàng cũng đang ở mức thấp; và yếu tố thứ ba là về khách hàng cần phải tiết kiệm, nỗ lực làm việc nhiều hơn, nếu làm được việc này, người thuộc đối tượng sẽ mua và sở hữu NƠXH không còn quá khó khăn.

Cùng quan điểm, Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng để thực hiện NƠXH cần chung tay từ 4 nhà, thứ nhất là Nhà nước bao gồm trung ương và địa phương sẽ phải lo 5 thứ gồm: quy hoạch - kế hoạch, quỹ đất; hạ tầng xã hội (trường, trạm, bệnh viện, đường xá giao thông, …); xác định nhu cầu địa phương chính xác, xác nhận thủ tục liên quan đến chỗ ở và thu nhập; và cuối cùng là vốn.

Thứ hai là ngân hàng, Chính phủ hiện đang cung ứng vốn để cho vay NƠXH qua ngân hàng; tuy nhiên, cần phải bổ sung thêm các nguồn vốn khác từ quỹ tại địa phương.

Thứ ba là nhà đầu tư cần bố trí vốn, quan tâm đến hệ sinh thái NƠXH, chất lượng công trình và phối hợp với địa phương để đánh giá xác định nhu cầu để xác định ngay từ đầu NƠXH nên cho thuê hay để bán.

Cuối cùng là nhà dân phải tự lo các quy trình, thủ tục liên quan đến xác nhận đối tượng thuê, mua NƠXH, phải tiết kiệm, dùng đòn bẩy tài chính phù hợp.

6 khó khăn, vướng mắc chính đối với NƠXH

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng nêu ra 6 khó khăn, vướng mắc chính đối với NƠXH trong thời gian qua. Trong đó, khó khăn thứ nhất là về cơ chế, chính sách, quy trình – thủ tục và thực thi; thứ hai là về nguồn vốn; thứ ba liên quan đến công tác quy hoạch, quỹ đất; thứ tư là về giới hạn lợi nhuận của các dự án NƠXH (lợi nhuận tối đa chỉ 10%); thứ năm liên quan đến quan điểm các trình tự thủ tục mua, thuê NƠXH; và thứ sáu là một số vấn đề khác như hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp hay thông tin, dữ liệu còn hạn chế.

Dẫu vậy, ông Lực chỉ ra 3 văn bản quan trọng đã hỗ trợ thúc đẩy tháo gỡ những khó khăn về triển khai NƠXH là quyết định 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045; Nghị quyết 33/2023/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững; chỉ thị 34/CT-TW ngày 24/05/2024 tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.

Về pháp luật, ông Lực lưu ý có những điểm mới quan trọng đến NƠXH như việc mở rộng đối tượng được đầu tư NƠXH; theo đó, ngoài các doanh nghiệp thông thường, thì giờ cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam cũng được làm chủ đầu tư với 2 điều kiện là chỉ được phép xây dựng NƠXH trong khu công nghiệp và chỉ được cho thuê.

Bên cạnh đó, Luật mới cũng có nhiều chính sách hỗ trợ mới như mở rộng đối tượng được hưởng chính sách NƠXH trên 2 phương diện: một là doanh nghiệp trong KCN được phép mua NƠXH, hai là nâng mức thu nhập của đối tượng mua NƠXH tối đa 15 triệu đồng/ tháng (trước đây là 11 triệu đồng). Và trong 5 năm đầu, người mua NƠXH chỉ đc bán lại cho chủ đầu tư họăc bán lại cho các đối tượng được hưởng NƠXH theo giá mua ban đầu, còn sau 5 năm thì bán theo cơ chế thị trường. Còn doanh nghiệp và chủ đầu tư chỉ được bán sau 10 năm.

Liên quan đến quỹ đất, không cần dành ra 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để làm NƠXH nữa mà có thể nộp tiền, ông Lực cho rằng đây cơ chế linh hoạt. Về việc lợi nhuận tối đa 10%, giờ các doanh nghiệp phát triển NƠXH được kèm nhiều ưu đãi như không phải nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng đang kiến nghị với Chính phủ và Bộ Xây dựng tiếp tục xem xét thêm về một số thứ như việc quy định giá trần hay không. Vì nếu để doanh nghiệp tự chủ về giá thì sẽ rất khác nhau và khó mua. Mức thu nhập cũng nên điều chỉnh theo khu vực.

So với mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030, giai đoạn từ năm 2021 đến hết quý 3/2024, số lượng dự án NƠXH đã hoàn thành là 79 dự án với 42, 414 căn tương đương chỉ 4% kế hoạch; số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 131 dự án với 111,687 căn; và số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 412 dự án, với 411,076 căn.

Đối với tình hình triển khai gói 120 ngàn tỷ đồng cho vay NƠXH, tính đến hết quý 3/2024 số tiền giải ngân rất khiêm tốn chỉ hơn 1,783 tỷ đồng, chiếm 1.5%.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng kể cả có 1 triệu căn NƠXH vào năm 2030 thì mới chỉ đáp ứng được 42% nhu cầu, điều này cho thấy còn rất nhiều dư địa để phát triển NƠXH.

Luật đã cởi mở hơn, điểm nghẽn được tháo gỡ?

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết Việt Nam hiện nay có 2 dòng chảy chủ yếu về chính sách. Thứ nhất là nhà ở thương mại thực hiện theo các cơ chế thương mại dành cho các đối tượng có thể tự mua, tự bán, tự lo chỗ ở cho mình. Dòng chảy thứ 2 về mặt pháp luật là chính sách về NƠXH dành cho những đối tượng thu nhập thấp, khó có thể lo được chỗ ở cho bản thân mà cần sự hỗ trợ của Nhà nước. Hỗ trợ ở đây gồm có hỗ trợ gián tiếp qua chủ đầu tư là các doanh nghiệp thực hiện đầu tư các dự án NƠXH và hỗ trợ thứ hai là trực tiếp cho những đối tượng là người mua, thuê mua, thuê NƠXH.

Những chính sách này đã triển khai thực hiện và xuất hiện trong Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, đã được nâng lên mức độ cao hơn tại Nghị quyết số 18 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ, trong đó có 3 quyết định số 65, 66 và 67 là các chính sách để đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, đầu tư nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và đầu tư ký túc xá cho sinh viên các trường đại học và cao đẳng.

Đến năm 2015, có chính sách NƠXH toàn diện hơn trong Luật Nhà ở năm 2015, và đến nay đã sửa đổi, bổ sung hơn trong Luật Nhà ở 2023.

Ngày 03/04/2023, Thủ tường Chính phủ đã ban hành quyết định 338 về đề án đầu tư xây dựng NƠXH từ nay đến năm 2030. Theo đó, đề án này đã giao chỉ tiêu cụ thể cho các địa phương, mỗi địa phương từ nay đến năm 2030 phải đầu tư bao nhiêu căn NƠXH cho bao nhiêu người dân để đảm bảo mục tiêu NƠXH.

Luật năm 2014 có quy định các đối tượng về NƠXH tại khu vực đô thị chỉ là cư dân ở các khu vực đô thị. Nhưng trên thực tế, rất nhiều cư dân ở vùng ven, mặc dù vẫn thuộc khu vực nông thôn nhưng thực chất lại sinh sống, làm việc ở trong khu vực đô thị. Do đó, trong luật nhà ở lần này cũng đã có quy định cho phép địa phương, ngoài các đối tượng luật quy định thì có thể quy định thêm các đối tượng là hộ nghèo, hộ cận nghèo đang sống tại khu vực nông thôn có thể được thụ hưởng các chính sách NƠXH tại khu vực đô thị.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trước đây phát triển NƠXH có nhiều khó khăn vướng mắc bởi có những điểm nghẽn rất lớn, tập trung vào 5 yếu tố là quỹ đất, thủ tục, cơ chế, vốn và đầu ra thị trường.

Có thể thấy, 4 nhóm thủ tục, cơ chế, vốn và kể cả đầu ra thị trường thì vừa rồi các quy định của pháp luật đã gần như cởi trói rất mạnh cho việc phát triển NƠXH. Ví dụ như thủ tục, những quy định đã cắt giảm cực kỳ mạnh các quy trình thực hiện các thủ tục, đặc biệt những vấn đề trình duyệt, phê duyệt chồng chéo gần như đã được “cắt gọt”.

Về cơ chế, trước đây vẫn còn một số vấn đề đảm bảo lợi ích, quyền lợi của chủ đầu tư thì lần này gần như đã tháo bỏ, làm cho các doanh nghiệp chủ đầu tư sẵn sàng chấp nhận. Vốn cũng là một trong những vấn đề thì cũng đã thấy Chính phủ làm quyết liệt, đặc biệt Ngân hàng nhà nước cũng vào cuộc bằng gói 120 ngàn tỷ đồng và đã tăng hơn 140 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề về lãi suất, cũng vẫn có những lấn cấn, đặc biệt đối với khách hàng mua nhà, những người có ít khả năng chi trả, đặc biệt chi phí lãi vay bằng đồng lương khá hạn hẹp.

Về đầu ra, Chính sách đã đặc biệt quan tâm với các đối tượng cán bộ, công chức, những người hưởng lương, công nhân, lao động tại các khu công nghiệp. Có thể nói là đã mở rộng rất mạnh. Chủ tịch VARS cho rằng 4 nhóm này về cơ bản đã được xử lý.

Riêng về quỹ đất, Chính phủ cũng đã vào cuộc và chỉ đạo các chính quyền địa phương đồng hành. Một số doanh nghiệp trong hiệp hội khi tiếp cận quỹ đất vẫn là một bài toán khó khăn. Đặc biệt là vấn đề ứng xử của chính quyền. Điều này có lẽ vẫn tạo ra điểm nghẽn mặc dù chính sách đã rất tốt và rất phù hợp với đại bộ phận dân chúng.

Cần đẩy mạnh hơn và đặc biệt là chính quyền các địa phương, bởi nhiều nơi khi doanh nghiệp tiếp cận vẫn gặp rào cản, đặc biệt là những quy định, quy trình để hướng dẫn thực hiện thì vẫn có gì đó lúng túng ở một số nơi. Vì vậy, cần có những quy định mạnh hơn của Chính phủ dành cho các địa phương về trách nhiệm, có lẽ phải là một nhiệm vụ bắt buộc.

Thanh Tú

FILI