Chính sách của NHNN có đang "bóp nghẹt" thị trường BĐS hậu Covid-19?

Kiểm soát tín dụng bất động sản là một chính sách kịp thời của Ngân hàng Nhà nước nhưng cần xem xét “nới lỏng” đối với một số lĩnh vực cần thiết của BĐS.

Trong những tháng vừa qua, sau khi Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, việc giải ngân vốn cho cá nhân và doanh nghiệp trong lĩnh vực này rất khó khăn.

Trên thực tế, nhiều ngân hàng thông báo hạn chế giải ngân với lĩnh vực bất động sản điều này khiến các doanh nghiệp rơi vào tình trạng khát vốn, người mua nhà thì khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Theo đó, buổi Talkshow “Kiểm soát tín dụng vào BĐS làm sao để lành mạnh hóa thị trường?” được tổ chức sáng ngày 23/7/2022 với sự tham gia dự của Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan và Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch HĐQT Công ty Luật SB Law đã đưa ra nhiều ý kiến thảo luận về chính sách tín dụng mới nhất.

Thời điểm này kiểm soát BĐS có hợp lý không?

Điều phối chương trình, nhà báo Hoàng Thắng, Tạp chí Kinh Tế Sài Gòn cho biết thời gian trước dịch bệnh Covid-19 xảy ra, vốn kinh doanh bị hạn chế, vốn lớn đổ vào BĐS và chứng khoán. Việc làm nóng thị trường dẫn đến xuất hiện “hàng giả, hàng nhái” tràn lan trên thị trường, trong khi đó nhiều người mua đất để đợi giá đất lên.

Thậm chí một số khu công nghiệp sở hữu nhiều lô đất vàng cũng để chờ giá đất lên. Vì vậy xuất hiện tình trạng bong bóng BĐS. Trước nguy cơ đó Nhà nước đã ban hành chính sách điều chỉnh với nguồn tín dụng của BĐS.

Phát biểu tại buổi Talkshow, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, LS. Nguyễn Thanh Hà cho rằng thực tế hiện nay số lượng giao dịch BĐS cá nhân tăng cao so với năm trước. Bên cạnh đó việc đấu giá đất quá cao so với giá trị thực tế dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện giải phóng mặt bằng.

Do đó, để tránh tình trạng bong bóng BĐS xuất hiện thì theo ông Hà việc điều chỉnh thời điểm này là hợp lý.

“Có một số nhà phân tích đang nghĩ là BĐS hồi phục sau Covid-19 lại bị chính sách “bóp nghẹt” nhưng theo tôi thì chính sách của nhà nước ban hành giúp điều chỉnh phù hợp chứ không phải bóp nghẹt”, Chủ tịch Công ty Luật SB Law khẳng định.

Đồng quan điểm với ông Nguyễn Thanh Hà, Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan cũng cho rằng việc thị trường BĐS trong thời gian qua xuất hiện nhiều dấu hiệu tiêu cực, tình trạng phân lô bán nền, giá đất tăng cao bất hợp lý,… đã khiến thị trường BĐS trở nên thiếu tính lành mạnh.

Vì vậy, hành động tiến hành kiểm soát vốn lớn đổ vào BĐS trong thời điểm này của Ngân hàng Nhà nước là hoàn toàn cần thiết.

Theo bà Phạm Chi Lan, dù chủ trương kiếm soát nguồn vốn đổ vào BĐS nhưng Ngân hàng Nhà nước từ trước đến nay chỉ kiểm soát chặt rủi ro tín dụng vào một số lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro như kinh doanh, dự án có tính đầu cơ, lũng đoạn giá.

Đồng thời, tín dụng ở những phân khúc tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế vẫn được Ngân hàng Nhà nước khuyến khích phát triển và tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn.

Bên cạnh đó, Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan nhấn mạnh: “BĐS phát triển được hay không nhờ tín dụng một phần nhưng còn nhờ một loạt các chính sách khác nữa”, vì vậy doanh nghiệp kinh doanh BĐS không cần quá lo lắng trước vấn đề trên.

Nên siết chặt tín dụng với BĐS đầu cơ

Theo ông Nguyễn Thanh Hà, bất động sản chính là đòn bẩy để kích thích phát triển kinh tế. Tuy nhiên việc quá tập trung đến thị trường bất động sản nhưng lại không tạo ra của cải vật chất như các ngành sản xuất công nghiệp hay nông nghiệp lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ cho toàn nền kinh tế.

Tình trạng “Nhà nhà, người người đi kinh doanh bất động sản” diễn ra trên khắp cả nước, nhiều người gom tiền, đầu cơ đất tạo ra nguồn cầu lớn ở từng khu vực nhưng lại không tạo nên đồng bộ toàn thể. Người dân không quan tâm đến làm ăn tạo ra thu nhập mà chỉ chăm chăm mong kiếm lời từ việc "mua qua bán lại" đất đai, sản phẩm BĐS khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao một cách bất hợp lý.

Tình trạng phân lô bán nền tự phát xuất hiện ở nhiều nơi, nhiều tỉnh thành có thông tin quy hoạch khiến giá đất tăng cao mất kiểm soát, hàng loạt "cò đất" bám vào thông tin quy hoạch để kiếm lời,...

Từ đó, người dân có nhu cầu thực tế thì lại không tiếp cận được nhà đất dẫn đến tình trạng bất bình đẳng trong xã hội.

Vì những nguyên nhân trên, ông Nguyễn Thanh Hà cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên có quy định siết chặt tín dụng đối với một số lĩnh vực đầu cơ, BĐS có hiện tượng mua đi bán lại, các khu resort nghỉ dưỡng,… đây đều là những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng nên tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu ở thực, các nhà đầu tư về nhà ở xã hội hay các nhà đầu tư về căn hộ trung cấp.

Vị chuyên gia cũng nhắc nhở việc kiểm soát nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS là cần thiết, nhưng nếu siết quá chặt tất cả các lĩnh vực thì có thể dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung cho thị trường BĐS trung và thấp nên các chủ trương, chính sách cần được Chính phủ xem xét một cách cẩn trọng, không gây ảnh hưởng đến lợi ích chung của người dân cũng như gây nên hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế.

Đánh thuế tài sản BĐS là cần thiết

Phát biểu tại Talkshow, chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan cho rằng ảnh hưởng đến thị trường BĐS không phải chỉ có tín dụng. Khi doanh nghiệp sở hữu cho mình những dự án tốt, tiềm năng thì có thể huy động rất nhiều nguồn lực như thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu hay còn nhiều nguồn huy động khác nhau.

TS. Phạm Chi Lan cũng chia sẻ, nếu chính sách, thủ tục hành chính hay một số vấn đề về quy hoạch được điều chỉnh hợp thì thì BĐS sẽ không bị độn giá trong thời gian tới.

Vị chuyên gia nhận định chính sách siết tín dụng bất động sản với một số lĩnh vực cần phải có khuôn khổ thời gian. Không nên kéo dài mãi, cần đặt ra thời hạn nhất định để người dân và doanh nghiệp có thể đưa ra những chiến lược phù hợp.

Bên cạnh đó, TS. Phạm Chi Lan cho biết đề xuất đánh thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang là việc thiết yếu trước diễn biến của thị trường BĐS trong thời gian gần đây. Tuy nhiên dù vấn đề này đã được đưa ra bàn thảo từ lâu, nhưng đến nay vẫn chưa được thông qua vì còn vướng phải một số ý kiến phản đối.

Theo TS, việc đánh thuế đối với tài sản BĐS sẽ giúp điều tiết thu nhập và tăng hiệu quả của việc sử dụng BĐS, nhất là đối với tài nguyên đất đai. Khi ngăn được đầu cơ, trị được sốt đất, thổi giá ảo thì giá trị nhà đất trở về đúng giá trị thật.

Khi giá BĐS về đúng ngưỡng, người thu nhập thấp có nhiều cơ hội mua nhà hơn. Quan trọng nhất là tài nguyên đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn, giảm lãng phí.

Bên cạnh đó, thuế tài sản sẽ hạn chế được tình trạng nhà đất không được đưa vào sử dụng để tăng hiệu quả SDĐ, hạn chế lãng phí nguồn tài nguyên.

Người dân khi nộp thuế này chính là góp phần phát triển kinh tế quốc gia và địa phương. Nguồn thuế đó khi chi đầu tư cho phát triển hạ tầng giao thông mở đường, làm đường cao tốc, xây cầu… thì người dân sở hữu BĐS cũng chính là được hưởng lợi.

Đặc biệt việc đánh thuế đối với tài sản BĐS sẽ tạo nên tính công bằng cho xã hội, đặc biệt là tại một xã hội như Việt Nam có sự chênh lệch lớn về thu nhập và tài sản thì việc đánh thuế tài sản càng nên sớm được triển khai hơn.