Bóng ma lệch pha nguồn cung siết chặt thanh khoản địa ốc

Khi tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê lao dốc chạm đáy và các đạo luật mới siết chặt dòng vốn đầu cơ, phân khúc căn hộ cao cấp đang tự cô lập chính mình, buộc các chủ đầu tư phải bước vào một cuộc đại phẫu về biên lợi nhuận.

Báo cáo quý I/2026 cho thấy Hà Nội và TP.HCM gần như không còn nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân. Thị trường hiện chủ yếu là các dự án cao cấp với mức giá sơ cấp phổ biến từ 90-100 triệu đồng/m².

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield, với mặt bằng giá hiện nay, một hộ gia đình có thể phải mất từ 50-85 năm tích lũy mới đủ khả năng mua nhà. Trong khi đó, thu nhập của người dân không tăng tương ứng với tốc độ leo thang của bất động sản.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập khiến thanh khoản bắt đầu suy yếu. Tại TP.HCM, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý I chỉ đạt chưa tới 1.000 sản phẩm, tương đương khoảng 25% nguồn cung sơ cấp trên thị trường.

Không chỉ người mua để ở gặp khó, giới đầu tư cũng dần mất hứng thú khi hiệu quả khai thác giảm mạnh.

Căn hộ không còn là "gà đẻ trứng vàng"

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là tỷ suất cho thuê liên tục đi xuống.

Nếu trước đây căn hộ có thể mang lại lợi nhuận cho thuê từ 8-10% mỗi năm thì hiện nay mức sinh lời phổ biến chỉ còn khoảng 3-4%. Với căn hộ trị giá 10-12 tỷ đồng, tiền thuê thường dao động 30-40 triệu đồng/tháng, khó đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí vốn và lãi vay.

Điều này cho thấy giá nhà đã tăng nhanh hơn đáng kể so với giá trị khai thác thực tế. Khi cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu ở thực cùng suy yếu, thị trường buộc phải giảm tốc.

Hết thời lướt sóng

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thời kỳ sốt đất diện rộng và tăng giá nóng sẽ rất khó lặp lại.

Hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, hoạt động đầu cơ bị kiểm soát chặt hơn, trong khi mặt bằng giá đã ở mức quá cao để dòng tiền tiếp tục tạo sóng như trước.

Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư đang lựa chọn cách điều chỉnh mềm thông qua kéo dài tiến độ thanh toán, tăng ưu đãi, chiết khấu và hỗ trợ tài chính nhằm kích cầu.

Theo bà Ngọc, khả năng giá bất động sản giảm sâu trên diện rộng là không cao do giá đất ngày càng được xác định sát thị trường. Tuy nhiên, áp lực bán hàng sẽ buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để cải thiện thanh khoản.

Dòng tiền dịch chuyển

Một xu hướng đáng chú ý khác là dòng tiền đang rời khỏi các đô thị có giá quá cao để tìm đến những khu vực dễ tiếp cận hơn như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu.

Điều này cho thấy nhu cầu ở thực chưa hề biến mất. Vấn đề nằm ở chỗ người dân ngày càng bị đẩy ra khỏi các thị trường lớn bởi mức giá vượt quá khả năng chi trả.

Theo các chuyên gia, nút thắt hiện nay không còn là thiếu nguồn cung mà là lệch pha nguồn cung. Thị trường đang dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với số đông.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản đang bước vào giai đoạn mà giá trị sử dụng thực sẽ quyết định hiệu quả đầu tư.

Những chiến lược lướt sóng, chạy theo tin đồn hay tâm lý đám đông ngày càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư buộc phải tập trung vào nhu cầu ở thực, khả năng khai thác, hạ tầng và quy hoạch dài hạn.

"Những sản phẩm không tạo ra giá trị sử dụng thực sẽ ngày càng khó thanh khoản", ông Đính nhận định.