Bộ TNMT lý giải việc đề xuất bỏ phương pháp thặng dư để định giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất, trong đó không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 3 phương pháp định giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết cơ quan này vừa có công văn gửi Bộ Tư pháp về việc đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Đáng chú ý, trong nội dung của dự thảo Nghị định, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, dự thảo Nghị định đã giảm 2 phương pháp định giá đất. Cụ thể là lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh và không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Lý giải điều này, Tờ trình của Bộ TNMT nêu rõ, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định.

Theo đó, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ về: Giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỉ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỉ lệ lấp đầy… và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng; việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỉ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng…

Theo Bộ TNMT, việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá), dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định cụ thể trong thời gian qua.

Mặt khác, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập lên bất động sản nên việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc và phương thức kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai.

Theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW thì phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường. Do vậy, việc dự thảo Nghị định không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương của Đảng.

Tờ trình của Bộ TNMT nêu rõ, để khắc phục những hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định đã sửa đổi, bổ sung nội dung phương pháp so sánh, trong đó hướng dẫn việc định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở kết hợp kỹ thuật chiết trừ để trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đồng thời bổ sung quy định khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sáng, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất.

"Việc quy định 3 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) đã đảm bảo bao quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai", Tờ trình của Bộ TNMT nêu.

Nhiều ý kiến lo "tắc" dự án nếu bỏ phương pháp thặng dư để định giá đất

Nhiều ý kiến lo ngại nếu bỏ phương pháp thặng dư có thể khiến các dự án khó định giá đất, gây ra tình trạng ách tắc.

Bởi theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, thời gian qua, tới 87% dự án tại Thành phố được định giá theo phương pháp thặng dư.

"Phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Chúng tôi tha thiết đề nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường và Chính phủ vẫn giữ phương pháp thặng dư để định giá đất", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề xuất.

Còn đại diện Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, phương pháp thặng dư phù hợp trong việc định giá đất các dự án đầu tư phát triển mới. Còn các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng. Nếu bỏ, sẽ có thể khiến các dự án khó định giá đất, gây ra tình trạng ách tắc.

"Mỗi phương pháp phù hợp với từng loại khác nhau. Ví dụ phương pháp so sánh và thu nhập dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng hiện tại. Còn phương pháp thặng dư dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai. Không thể mang áp phương pháp xác định giá đất hiện tại áp dụng cho tương lai được. Trên thị trường cũng không phải dự án nào cũng có tài sản tương đồng, tương tự để áp dụng phương pháp so sánh. Nếu bỏ phương pháp thặng dư thì việc xac định giá đất đối với dự án phát triển là rất khó khăn", ông Nguyễn Tiến Thoả, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết.

Theo báo cáo từ các địa phương, nguồn cung dự án nhà ở mới trong 6 tháng đầu năm nay liên tục giảm mạnh. Phần lớn nguyên nhân do vướng mắc pháp lý, trong đó có khâu định giá đất. Các doanh nghiệp cho rằng, Công điện của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất là cơ sở quan trọng để Bộ Tài nguyên và Môi trường, và các địa phương cùng rà soát, xem xét lại hệ thống văn bản pháp luật liên quan, đặc biệt là các phương pháp định giá đất, để có sự điều chỉnh đồng bộ, phù hợp nhất với thị trường.

Trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cùng chung quan điểm rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư khiến việc định giá đất gặp khó khăn.

VCCI nhấn mạnh phương pháp so sánh có hạn chế về mặt dữ liệu so sánh, vì thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; đòi hỏi phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng và chính xác, trong khi thực tế giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế thường không giống nhau. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng có những hạn chế tương tự, dựa trên các dữ liệu so sánh, cũng gặp những bất cập về mặt thông tin và dữ liệu đầu vào.

VCCI cũng cho rằng phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng, đặc biệt khi định giá các loại đất có tiềm năng phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, phù hợp với nguyên tắc thị trường. Việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong dự thảo có thể gây ra sự không thống nhất trong các văn bản pháp luật liên quan đến định giá bất động sản. Với mục tiêu quản lý nhà nước, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong phương pháp định giá đất được VCCI đề xuất, việc bỏ phương pháp thặng dư có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai định giá đất.