Biệt thự, liền kề thanh khoản thấp kỷ lục nhưng giá vẫn cao ngất

Giữa lúc thị trường bất động sản trầm lắng, giao dịch “đóng băng” nhưng giá phân khúc biệt, liền kề giá vẫn cao mà chỉ giảm nhẹ so với thời điểm “sốt nóng”.

Giá biệt thự, liền kề vẫn neo cao

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng việc điều chỉnh giá không đáng kể và sẽ khó giảm tiếp trong tương lai.

Theo bà Hằng, mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10 đến 30 tỷ đồng, chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng.

Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm.

Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng đã trải qua rất nhiều lần mua qua bán lại khiến giá được đẩy lên, nên rất khó đưa ra quyết định giảm giá.

"Hơn nữa, nhu cầu biệt thự và nhà liền kề vẫn được ghi nhận ở mức cao, trong khi nguồn cung hạn chế. Nguồn cầu cũng đến từ những người có thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do đó không chịu áp lực bán trong điều kiện lãi suất ngân hàng lên cao. Điều này là nguyên nhân khiến mức giá tại phân khúc này khó giảm", chuyên gia Savills phân tích.

Bà Hằng cũng nhận định, vào năm 2023, thanh khoản bất động sản có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư. Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Về triển vọng, thị trường sẽ có nguồn cung 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường trong năm 2023. Huyện Hoài Đức dự kiến cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%.

Giao dịch thấp kỷ lục

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, số lượng giao dịch được đánh giá là thấp nhất tính từ năm 2015. Trong quý IV/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch. Thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua. Trong năm 2022, hoạt động mua bán ảm đạm khi chỉ có 1.458 giao dịch, giảm 44% theo năm.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường BĐS của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý IV, ước lượng giao dịch thực chỉ đạt 20% lượng chào bán với hơn 435 giao dịch, giảm 66% so với quý 3/2022.

Nguồn hàng trên thị trường không nhiều nên các dự án duy trì giá bán ở ngưỡng cao. Giá bán trung bình 50 triệu đồng/m2. Tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa gần như không có sự lựa chọn mới. Các dự án nhà ở, liền kề tại quận Thanh Xuân và Tây Hồ có giá lên tới 400 triệu/m2 gần như không có giao dịch.

Còn theo Savills, trước tình trạng này, trong quý 4/2022, một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh giá bán. Trong đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu đồng/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu đồng/m2. Phân khúc shophouse có sự điều chỉnh rõ rệt nhất với đà giảm 10% xuống 189 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường thứ cấp, năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế đi kèm sự tự tin của người mua vào nửa đầu năm. Tuy nhiên đến quý IV/2022, thị trường thứ cấp có lần giảm giá đầu tiên theo quý từ 2019, trong khi giá shophouse vẫn tiếp tục giảm từ quý III/2022.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho hay, cuối năm 2022 giá nhà liền kề có xu hướng giảm dần. Trong quý IV, giá giao dịch bình quân nhà ở liền kề cơ bản không tăng so với quý trước; cá biệt có một số dự án tại một số khu vực có xu hướng giảm nhưng không nhiều.