Bên trong doanh nghiệp sở hữu Saigon Marina IFC: Lỗ gần 500 tỷ, nợ trái phiếu “khủng” hơn 10.000 tỷ

Sở hữu tòa nhà Saigon Marina IFC tại khu Ba Son, Marina Center đang bước vào giai đoạn khai thác thương mại được kỳ vọng tạo doanh thu lớn. Tuy nhiên, phía sau tài sản hơn 21.000 tỷ đồng là khoản lỗ lũy kế gần 500 tỷ và dư nợ trái phiếu vượt 10.000 tỷ đồng, liệu dòng tiền từ tòa nhà có đủ sức giải bài toán tài chính này?

Công ty TNHH Đầu tư Marina Center vừa công bố tình hình tài chính 6 tháng đầu năm 2026. Theo đó, doanh nghiệp ghi nhận lỗ sau thuế hơn 200 tỷ đồng, dù mức lỗ đã thu hẹp so với khoản lỗ gần 296 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Sau nửa đầu năm, lỗ lũy kế của Marina Center đã lên gần 500 tỷ đồng.

Nợ phải trả hơn 10.000 tỷ đồng

Tại ngày 30/6/2026, Marina Center sở hữu tổng tài sản hơn 21.100 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu đạt hơn 10.600 tỷ đồng, giảm khoảng 195 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Ở chiều ngược lại, nợ phải trả của doanh nghiệp lên gần 10.500 tỷ đồng, tăng hơn 310 tỷ đồng. Đáng chú ý, phần lớn khoản nợ này đến từ trái phiếu, với dư nợ hơn 10.195 tỷ đồng.

Như vậy, quy mô dư nợ trái phiếu hiện tương đương gần toàn bộ vốn chủ sở hữu của Marina Center, trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn đang ghi nhận lỗ lũy kế.

Marina Center tiền thân là Công ty TNHH Masterise Luxury Lifestyle, được thành lập vào tháng 12/2021. Đến tháng 8/2025, doanh nghiệp đổi tên thành Công ty TNHH Đầu tư Marina Center. Cuối năm 2025, vốn điều lệ được ghi nhận hơn 11.100 tỷ đồng và cơ cấu cổ đông cũng có sự thay đổi.

Chủ sở hữu tòa nhà Saigon Marina IFC

Marina Center hiện là chủ sở hữu Tòa nhà Văn phòng - Thương mại Dịch vụ Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son, có tên thương mại Saigon Marina IFC, tại số 2 Tôn Đức Thắng, phường Sài Gòn, TP HCM.

Tại dự án này, Marina Center hợp tác với Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Masterise để quản lý, vận hành và khai thác thương mại.

Theo báo cáo của Saigon Ratings hồi tháng 3/2026, Marina Center đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của CTCP Capitaland Central Tower và trở thành chủ sở hữu Saigon Marina IFC trong quý IV/2025.

Tòa nhà chính thức vận hành từ nửa cuối tháng 8/2025. Do thời gian khai thác trong năm đầu còn ngắn, doanh thu của Marina Center trong cả năm 2025 mới đạt gần 20 tỷ đồng.

Năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn bắt đầu ghi nhận doanh thu đáng kể từ hoạt động khai thác Saigon Marina IFC. Theo kế hoạch, diện tích văn phòng được kỳ vọng đạt 95% công suất lấp đầy vào cuối quý III/2026, trong khi mặt bằng bán lẻ dự kiến đạt tỷ lệ tương tự vào cuối quý II.

Phát hành gần 10.200 tỷ đồng trái phiếu

Để phục vụ hoạt động đầu tư và nhận chuyển nhượng tòa nhà, Marina Center đã sử dụng quy mô vốn rất lớn.

Cuối tháng 3/2026, doanh nghiệp phát hành lô trái phiếu trị giá gần 10.200 tỷ đồng, có kỳ hạn 10 năm với lãi suất 4%/năm.

Trước đó, theo Saigon Ratings, Marina Center có kế hoạch huy động khoảng 10.108 tỷ đồng thông qua hối phiếu, thay cho phương án huy động vốn dài hạn trước đó để tài trợ cho thương vụ nhận chuyển nhượng tòa nhà.

Các tài sản bảo đảm gồm quyền tài sản và các khoản phải thu liên quan đến Saigon Marina IFC, cùng với các tài khoản phục vụ hoạt động kinh doanh và vận hành tòa nhà.

Trong bối cảnh Saigon Marina IFC bước vào giai đoạn khai thác chính trong năm 2026, khả năng lấp đầy và tạo dòng tiền từ tòa nhà sẽ là yếu tố đáng chú ý đối với tình hình tài chính của Marina Center.

Đặc biệt, với quy mô nợ trái phiếu hơn 10.000 tỷ đồng, hiệu quả khai thác tài sản và khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giảm áp lực tài chính của doanh nghiệp trong những năm tới.