Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó đủ đường

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó khởi sắc trong thời gian tới vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền yếu

Theo Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), năm 2022, cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng mới (condotel, biệt thự biển, nhà phố và shophouse biển). Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường.

Sụt giảm nghiêm trọng

Trong năm, cả nước chỉ có 12 dự án được cấp phép, số lượng dự án bằng khoảng 23% so với năm 2021. Lượng giao dịch sản phẩm và tỉ lệ hấp thụ vào cuối năm 2022 đạt rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% cùng kỳ năm trước và ít hơn hẳn so đầu năm. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán ở thị trường sơ cấp vẫn tăng trung bình 12%-15% so với năm 2021, dao động từ 17 đến 167 triệu đồng/m2.

Cũng theo hiệp hội này, trong thời gian tới, nguồn cung BĐS du lịch - nghỉ dưỡng khả năng sẽ vẫn giảm, hạn chế. Chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển dự án. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng trong năm 2023. Mặc dù nhu cầu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế, thị trường này vẫn sẽ chậm giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

TS Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính BĐS Tulip (FINA), cho rằng BĐS nghỉ dưỡng thường là lựa chọn cuối cùng trong danh mục ưu tiên của các nhà đầu tư. Khách hàng hầu hết là những người "có điều kiện", họ chọn condotel, biệt thự nghỉ dưỡng chủ yếu là dạng second home (ngôi nhà thứ hai) để nghỉ dưỡng, đầu tư hoặc cho thuê lấy lãi từ chủ đầu tư… Khi kinh tế khó khăn, niềm tin vào thị trường BĐS sụt giảm, càng khó thu hút người mua BĐS nghỉ dưỡng. Chưa kể, thị trường BĐS có tính chu kỳ, chỉ khi các phân khúc chính như nhà phố, căn hộ, đất nền khởi sắc thì BĐS nghỉ dưỡng mới bắt đầu có tín hiệu. Độ trễ của chu kỳ ít nhất 1-2 năm.

Theo ông Khôi, ở thời điểm này chưa có tín hiệu nào khả quan cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở thị trường sơ cấp khi hàng loạt chủ đầu tư đang "lao đao" về tài chính. Còn thị trường thứ cấp lại phụ thuộc rất lớn vào ngành du lịch. Nếu du khách gia tăng trở lại, tỉ lệ lấp đầy ở các khách sạn cao mới có thể thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư tham gia đầu tư, kinh doanh ở phân khúc này. Chưa kể, pháp lý cho phân khúc này vẫn chưa thực sự rõ ràng nên khách hàng thường chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín để đặt niềm tin.

Trong khi đó, ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty Smartland, doanh nghiệp chuyên phân phối sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cho nhiều chủ đầu tư lớn trên cả nước, cho biết thị trường này đã trầm lắng vài năm qua chứ không phải mới đây. "Nếu năm 2021 và đầu 2022, thị trường BĐS khởi sắc được đôi chút, một vài chủ đầu tư đã chủ động "bung hàng" ra thị trường nhưng đến cuối năm 2022 thị trường đột ngột gặp khó vì các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt. Đến nay, các thị trường BĐS nghỉ dưỡng lớn như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang đều khá đìu hiu, chỉ còn khu vực Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) có một vài dự án còn được giao dịch vì chủ đầu tư đang triển khai mạnh các tiện ích, dịch vụ để thu hút du khách… Giá một căn condotel diện tích 45-50 m2 tại khu vực giá trung bình 3 tỉ đồng, còn biệt thự phải trên 20 tỉ đồng/căn. "Theo tôi, phải chờ hết quý II, sang quý III, thị trường BĐS nghỉ dưỡng mới rõ ràng tín hiệu, khi mà một số chủ đầu tư chuẩn bị sẵn sàng để công bố dự án hoặc bung hàng mới ra bán. Tuy nhiên, chỉ dự án của những chủ đầu tư có tài chính mạnh, có pháp lý rõ ràng, tiến độ thi công nhanh chóng mới có giao dịch hoặc có sản phẩm chào bán. Còn phần lớn những chủ đầu tư khác vẫn còn gặp khó khăn" - ông Việt nhìn nhận.

Người mua khóc ròng

Trong bối cảnh phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu ấm lên, những người đã mua condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng trước đây đang khóc ròng vì hiệu quả đầu tư chưa thấy, còn giấy chứng nhận sở hữu sản phẩm cũng "bặt tăm". Trong đơn gửi đến Báo Người Lao Động, bà Nguyễn Thị Lê Minh (khách hàng mua biệt thự tại dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang - dự án Movenpick, tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh), cho biết từ tháng 11-2020, bà đã thực hiện nghĩa vụ tài chính khi mua biệt thự tại dự án Movenpick nhưng đến tháng 3-2023, bà vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng biệt thự với thời hạn sử dụng lâu dài như hợp đồng đã ký.

Theo bà Minh, dù cơ quan chức năng đã yêu cầu dự án phải điều chỉnh từ "đất ở không hình thành đơn vị ở" sang đất thương mại dịch vụ với diện tích 74.047 m2 nhưng Công ty CP Đầu tư Du lịch Eurowindow Nha Trang (chủ đầu tư dự án Movenpick) nhiều lần khẳng định với khách hàng "cơ quan nhà nước chưa có văn bản nào khẳng định không cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng lâu dài".

Phía chủ đầu tư dự án Movenpick cũng cho rằng dự án đã hoàn thành đúng quy định từ năm 2019, qua đó đưa 118 biệt thự xây dựng tại đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bàn giao cho khách hàng và đề nghị UBND tỉnh hướng dẫn để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh tình trạng khách hàng khiếu kiện, giăng băng-rôn phản ứng.

Ông Đ.V.Q, một người mua căn hộ du lịch ở dự án Mường Thanh Viễn Triều (Nha Trang), cho biết đến nay ông chỉ có hợp đồng với chủ đầu tư chứ không được cấp giấy chứng nhận. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến mua bán tài sản. Trong khi đó, một chủ đầu tư dự án căn hộ du lịch ở Nha Trang cho biết chủ đầu tư rất e ngại xảy ra tranh chấp khiếu kiện với người đã mua nhà, người đã sang nhượng vì tài sản bây giờ đã chuyển dịch qua khách hàng, không còn của chủ đầu tư nữa.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, riêng Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có 18 dự án có "đất ở không hình thành đơn vị ở". Trong đó có 10 dự án đã chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ, 8 dự án còn lại chưa thực hiện thủ tục điều chỉnh. Trong đó, nhiều chủ đầu tư không thống nhất việc điều chỉnh, không đề nghị thực hiện việc điều chỉnh, chưa thực hiện thủ tục điều chỉnh.