Bất động sản năm 2026 khó có "sóng" tăng giá đột biến

S&I Ratings dự báo thị trường bất động sản năm 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay chu kỳ giao dịch sôi động. Sự kết hợp giữa chính sách siết tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước và mặt bằng lãi suất cho vay tăng cao đang tạo ra "hàng rào" ngăn cản dòng tiền đầu cơ đổ vào thị trường.

Dù khung pháp lý mới mở ra kỳ vọng giải khơi thông nguồn cung, nhưng chi phí bồi thường đất đai tăng mạnh đang đẩy các chủ đầu tư vào bài toán nan giải về giá thành.

Bất động sản năm 2026 khó có "sóng" tăng giá đột biến

Theo báo cáo mới công bố của S&I Ratings, tín hiệu kiểm soát tín dụng đối với bất động sản đã bắt đầu rõ nét. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt mức tăng trưởng tín dụng chung so với cuối năm 2025. Đồng thời, dư nợ cho vay bất động sản được định hướng ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Nhóm phân tích cho rằng việc lãi suất vay mua nhà tăng trong thời gian gần đây đã tạo áp lực tài chính lớn hơn đối với người vay. Điều này khiến cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu mua để ở đều có dấu hiệu suy giảm, làm giảm khả năng xuất hiện các đợt tăng giá mạnh trong năm 2026.

Trong nửa đầu năm 2025, nhiều dự án mở bán vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, chủ yếu nhờ dòng tiền đầu cơ tận dụng kỳ vọng “lướt sóng” khi giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025 và đầu năm 2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11–12%/năm, thị trường bắt đầu thay đổi.

Tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ, người mua để ở trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vượt ngưỡng chấp nhận. Thanh khoản vì vậy suy giảm đáng kể, đặc biệt tại những dự án có giá bán tăng nhanh nhưng chất lượng chưa tương xứng.

Cùng với diễn biến lãi suất, Chính phủ cũng yêu cầu hệ thống ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với lĩnh vực bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô.

Dù vậy, S&I Ratings cho rằng triển vọng thị trường có thể cải thiện trong nửa cuối năm 2026 nếu các yếu tố vĩ mô dần ổn định. Dòng vốn nhiều khả năng sẽ tập trung vào những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong kịch bản này, thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng hình thành một chu kỳ tăng giá mạnh trong ngắn hạn vẫn khá hạn chế.

Về dài hạn, S&I Ratings kỳ vọng thị trường có thể bước sang chu kỳ tăng trưởng mới nhờ những thay đổi mạnh trong hệ thống pháp lý, nhu cầu nhà ở ổn định và xu hướng phát triển đô thị bền vững.

Nguồn cung trong thời gian tới được dự báo gắn chặt với sự phát triển hạ tầng và các đại đô thị kết nối với những dự án giao thông trọng điểm. Việc cải cách khung pháp lý cũng được kỳ vọng mở đường cho nhiều dự án tồn đọng quay trở lại thị trường.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển bất động sản được trao quyền chủ động hơn trong giải phóng mặt bằng và quy hoạch. Cơ chế cho phép doanh nghiệp đàm phán trực tiếp chi phí bồi thường đất đai có thể giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Tuy nhiên, chi phí bồi thường trong nhiều trường hợp có thể tăng thêm 1,5–2 lần đối với các dự án quy mô lớn, kéo theo chi phí phát triển dự án tăng và tạo áp lực lên giá bán trong tương lai.