Bất động sản đổi luật chơi?

Dữ liệu thị trường dịch chuyển tàn nhẫn: Khi nhu cầu tìm kiếm phân khúc đất nền lao dốc kỷ lục tới 55%, nhưng giá ảo vẫn cố thủ ở vùng đỉnh, một cuộc khủng hoảng niềm tin đang đẩy cả người mua lẫn kẻ bán vào thế đối đầu nghẹt thở.

Từng là công thức đầu tư quen thuộc của nhiều người, vay ngân hàng từ 30-50% giá trị tài sản để mua nhà phố hoặc căn hộ tại khu vực có hạ tầng phát triển rồi chờ tăng giá, nay đang dần mất hiệu quả.

Đầu tháng 6, anh Tùng dành sự quan tâm cho một căn nhà phố tại khu Đông với giá gần 12 tỷ đồng. Dù đánh giá cao tiềm năng tài sản, anh vẫn quyết định chưa xuống tiền.

Nhiều năm qua, chiến lược đầu tư của anh khá đơn giản: sử dụng đòn bẩy tài chính, tận dụng mặt bằng lãi suất thấp và hưởng lợi từ đà tăng giá bất động sản. Khi thị trường tăng trưởng 15-20% mỗi năm, khoản lợi nhuận đủ bù chi phí vốn và tạo ra mức sinh lời hấp dẫn.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đã khác.

"Trước đây vay vài tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi vài chục triệu vẫn có thể cân đối nhờ giá nhà tăng đều và nguồn thu cho thuê hỗ trợ một phần. Bây giờ lãi suất cao hơn trong khi tiền thuê gần như không tăng tương ứng, rủi ro lớn hơn rất nhiều", anh Tùng chia sẻ.

Câu chuyện của anh phản ánh tâm lý chung đang lan rộng trên thị trường. Sau hơn một năm biến động, nhiều nhà đầu tư từng quen mở rộng danh mục bằng vốn vay đã chuyển sang trạng thái phòng thủ, ưu tiên giữ tiền mặt thay vì tiếp tục săn tài sản mới.

Dữ liệu thị trường cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản đang giảm trên diện rộng. Đất nền và nhà phố là hai phân khúc chịu ảnh hưởng rõ nhất. Riêng đất nền Hà Nội ghi nhận mức giảm quan tâm tới 55% so với cùng kỳ năm trước.

Điều đáng chú ý là thanh khoản đi xuống nhưng giá bán vẫn tiếp tục tăng. Giá căn hộ tại nhiều địa phương tăng mạnh, trong đó Bắc Ninh tăng 61%, Khánh Hòa tăng 37%, Hà Nội tăng 34%. Đối với đất nền, Đà Nẵng tăng 44% và Quảng Nam tăng 39%.

Tại Hà Nội, giá nhà riêng hiện đạt trung bình khoảng 254 triệu đồng mỗi m2, cao hơn đáng kể so với nhiều khu vực khác.

Giá cao nhưng giao dịch chậm khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co. Người bán vẫn giữ kỳ vọng lợi nhuận lớn, trong khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn khi khả năng sinh lời không còn rõ ràng như giai đoạn trước.

Khảo sát mới đây cũng cho thấy nhu cầu mua bất động sản đang suy giảm đáng kể. Tỷ lệ người không còn ý định mua tăng mạnh, trong khi số người dự kiến giao dịch trong vòng 6 tháng tới chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn. Phần lớn lựa chọn tiếp tục quan sát và chờ thêm tín hiệu rõ ràng từ thị trường.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân đến từ việc giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, lãi suất vẫn neo ở mức cao và triển vọng kinh tế còn nhiều biến số. Điều này khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều thận trọng hơn.

Áp lực lãi suất cũng đang làm thay đổi căn bản bài toán đầu tư. Với khoản vay khoảng 5 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng từ 8% lên 14% mỗi năm, chi phí vốn có thể đội thêm khoảng 300 triệu đồng. Khoản phát sinh này đủ để bào mòn đáng kể lợi nhuận kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, những tài sản chỉ dựa vào câu chuyện tăng giá đang dần mất sức hút. Thay vào đó, dòng tiền có xu hướng tìm đến các sản phẩm sở hữu pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực cao và có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Khi đòn bẩy tài chính không còn là lợi thế tuyệt đối, cuộc chơi sẽ nghiêng về những nhà đầu tư có dòng tiền khỏe, tầm nhìn dài hạn và khả năng quản trị rủi ro tốt hơn.