Bất động sản "áp đảo" cuộc chơi trái phiếu

Sau một năm im hơi lặng tiếng, nhóm bất động sản đã chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Với hơn 24.000 tỷ đồng được huy động chỉ trong quý I, chiếm tới 60% tổng giá trị phát hành, ngành địa ốc đang khẳng định vị thế dẫn dắt dòng vốn bất chấp những bóng ma nợ nần từ quá khứ.

Số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền, khi lãi suất phát hành hạ nhiệt và quy mô thị trường nợ bắt đầu tìm lại đà tăng trưởng.

Bất động sản "áp đảo" cuộc chơi trái phiếu

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận nhịp hồi phục đáng chú ý trong quý I/2026, khi tổng giá trị phát hành vượt 40.000 tỷ đồng. Điểm đáng chú ý là sự trở lại mạnh mẽ của nhóm bất động sản – lĩnh vực từng gần như “vắng bóng” cùng kỳ năm trước.

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, có 13 đợt phát hành trong quý, trong đó phát hành riêng lẻ chiếm ưu thế với hơn 25.800 tỷ đồng, tương đương 64% tổng giá trị. Phát hành ra công chúng đạt hơn 14.300 tỷ đồng, tăng mạnh so với quý trước.

Bất động sản chiếm tới 60% tổng lượng phát hành, tương ứng hơn 24.000 tỷ đồng – mức áp đảo so với các ngành còn lại. Trong khi đó, nhóm ngân hàng đứng thứ hai với tỷ trọng khoảng 29%. Sự dịch chuyển này cho thấy nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc đang quay trở lại sau giai đoạn siết chặt kéo dài.

Dù tăng 60% so với cùng kỳ, quy mô phát hành vẫn thấp hơn đáng kể so với quý cuối năm trước – thời điểm nhiều doanh nghiệp hoàn tất điều kiện hồ sơ kiểm toán để huy động vốn. Điều này phản ánh quá trình phục hồi còn thận trọng, chưa thực sự bứt tốc.

Ở góc độ thị trường, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp tính đến cuối quý I đạt khoảng 1,32 triệu tỷ đồng, tương đương 7,1% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế, tăng 11% so với cùng kỳ. Sau cú sốc năm 2022, quy mô thị trường đang dần được tái thiết.

Về kỳ hạn, phần lớn trái phiếu phát hành mới tập trung ở nhóm 7–10 năm, chiếm 41%, với kỳ hạn bình quân 6,1 năm. Lãi suất phát hành trung bình ở mức 7,81%/năm, giảm nhẹ so với quý trước, chủ yếu nhờ chi phí vốn của nhóm bất động sản hạ nhiệt.

Ở chiều ngược lại, áp lực đáo hạn vẫn rất lớn. Tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong năm 2026 lên tới gần 204.000 tỷ đồng, trong đó riêng bất động sản chiếm hơn 61%. Đây là “cục nợ” không nhỏ, đòi hỏi doanh nghiệp phải tiếp tục xoay xở dòng tiền.

Đáng chú ý, giá trị mua lại trước hạn trong quý chỉ đạt 11.300 tỷ đồng – mức thấp nhất trong 4 năm, cho thấy khả năng chủ động xử lý nợ của doanh nghiệp vẫn hạn chế. Trong khi đó, tổng giá trị chậm trả mới phát sinh lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng mạnh so với quý trước, nhưng phần đã được thanh toán vẫn ở mức rất khiêm tốn.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch trái phiếu riêng lẻ đạt hơn 323.000 tỷ đồng, bình quân khoảng 5.670 tỷ đồng mỗi ngày, giảm nhẹ so với quý trước. Dòng tiền vẫn tập trung chủ yếu vào trái phiếu bất động sản và ngân hàng – hai nhóm chiếm phần lớn thanh khoản.

Tổng thể, thị trường trái phiếu đang phát tín hiệu hồi phục, nhưng chưa thoát khỏi trạng thái “nửa sáng, nửa tối”. Sự trở lại của bất động sản mở ra kỳ vọng mới, song áp lực đáo hạn và rủi ro thanh khoản vẫn là phép thử lớn trong phần còn lại của năm.