Bất động sản 2023: Vẫn còn đó khó khăn

Các vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần.

Các vấn đề còn tồn tại của thị trường

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam chỉ ra thị trường bất động sản (BĐS) vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng, Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.

Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng.

Thứ tư là quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

“Một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian qua là sản phẩm mới đang có khuyến hướng dịch chuyển khỏi trung tâm và nằm ở các vùng lân cận, nơi sản phẩm có thể vừa cung cấp được cho người dân địa phương, vừa có thể dành cho người làm việc ở TP HCM hay Hà Nội. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vẫn đang được đầu tư mở rộng và tạo điều kiện cho xu hướng này cũng như quan điểm mua nhà của khách hàng”, ông Sử Ngọc Khương nhận định.

Theo chuyên gia này, thị trường BĐS vẫn còn những vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần. Do đó, để nguồn cung nhà ở bình dân được cải thiện, thị trường cần những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ về nguồn vốn và pháp lý, từ đó thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp. Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó đang xuất hiện nhiều dự án ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng…. Thực tế, thị trường BĐS đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó TS Sử Ngọc Khương cho rằng vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.

Khó khăn đang chờ ở phía trước

Cá nhân ông Sử Ngọc Khương dự đoán năm 2023, thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ở góc độ tài chính, theo ông Khương, những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Đối với những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên. Ngoài ra các chủ đầu tư cần có thêm bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam chung quan điểm năm 2023, thị trường BĐS sẽ phải có điều chỉnh thích hợp, không chỉ trong lĩnh vực nhà ở mà cả giá thuê văn phòng. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang thuê văn phòng giá 70 USD/m2/tháng, mức giá quá sức chi trả.

Còn ông Trương An Dương, Tổng giám đốc Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam bày tỏ tin tưởng các dự án BĐS thương mại đã hoạt động sẽ gia tăng thời gian tới. BĐS khu công nghiệp sẽ là phân khúc xuất hiện những giao dịch trong năm 2023. Đối với BĐS nhà ở, các nhà đầu tư sẽ phải chờ chính sách hành lang pháp lý của nhà nước, thay đổi Luật Đất đai trong thời gian tới để thị trường có nhiều dự án hơn.

Bản thân ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa ví von năm 2022, “sóng bão” chồng chất lên thị trường BĐS như siết tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp gặp khó, lãi suất tăng, nhiều công ty phải chiết khẩu sản phẩm 30 – 50% để có dòng tiền hoạt động. Thời điểm này, doanh nghiệp đặt vấn đề tồn tại hơn là lợi nhuận. Ông Quang dự đoán khó khăn còn kéo dài đến Tết Âm lịch, tức gần hết tháng 1/2023. Nhà đầu tư nếu chấp thuận rủi ro có thể xuống tiền đầu tư vào nửa cuối tháng 12 năm nay. Một số khác thận trọng hơn có thể chờ tới quý II năm sau.