Ba động lực giúp phục hồi thị trường bất động sản

Sự tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn và sản phẩm phù hợp sẽ là ba yếu tố quyết định sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Đó là nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội về triển vọng hồi phục của thị trường bất động sản trong năm 2023. Theo đó, khả năng hồi phục của thị trường hiện vẫn đang là một ẩn số phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn và sản phẩm phù hợp.

Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy, những khó khăn vẫn tiếp tục với cả chủ đầu tư, khách hàng mua căn hộ và toàn bộ thị trường. Hiện các chủ đầu tư gặp khó khăn rất lớn về vướng mắc pháp lý, đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao ảnh hưởng đến tình hình hoạt động.

Gần đây, Chính phủ đã ban hành một số chính sách giúp gỡ khó về nguồn cung cho thị trường bất động sản. Cụ thể, Nghị quyết 33 của Chính phủ ban hành đúng thời điểm và rất hữu ích cho thị trường. Nghị quyết đã chỉ rõ các vấn đề cần giải quyết với lộ trình cụ thể, thúc đẩy tất cả các cơ quan, đơn vị liên quan tham gia thực hiện.

Động thái này đã tập trung tháo gỡ hai vướng mắc cơ bản của thị trường bất động sản là pháp lý và nguồn vốn.

Về pháp lý, Nghị quyết đã yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện và ban hành Luật, Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành luật. Trong đó, tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản.

Về nguồn vốn, Nghị quyết 33 đã đề cập đến việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, dự án đáp ứng nhu cầu thực, thanh khoản tốt được tạo điều kiện vay vốn. Ngoài ra, nghị quyết cũng đưa ra các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đồng thời Chính phủ đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để phát triển mô hình này. Điều này giúp củng cố niềm tin, hỗ trợ thị trường theo đúng mục tiêu an toàn, lành mạnh và bền vững.

Tuy nhiên, với các động thái này, bà Hằng cho rằng, thị trường vẫn đang chờ đợi các vấn đề pháp lý quan trọng được thông qua từ giờ cho tới cuối năm, như Luật Nhà ở (Sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Đất Đai (sửa đổi), Luật Giá (sửa đổi) và Luật Đấu Thầu (sửa đổi). Chỉ khi được sửa đổi các luật, các vướng mắc pháp lý của thị trường mới được giải quyết triểt để.

Ở thời điểm hiện tại, những động thái này chỉ được xem là “liều thuốc” niềm tin, trợ giúp minh bạch hóa nguồn gốc cũng như tăng khả năng tiếp cận vốn, để thị trường có thể kỳ vọng từ năm 2024 sẽ có thêm nguồn cung mới.

Minh chứng là những khó khăn vẫn tiếp tục diễn ra trong ba tháng đầu năm. Theo báo của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp tại quý I/2023 giảm 4% theo quý và theo năm, đạt 19.483 căn. Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 2.040 căn hộ tới từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý và 27% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 52 triệu VNĐ/m2, ổn định theo quý và tăng 22% theo năm.

Với yếu tố sản phẩm phù hợp, theo Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, đây vẫn là thách thức rất lớn của thị trường. Theo đó, tình trạng mất cân đối nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra trong khi nguồn cầu hiện nay của người dân chủ yếu hướng về các sản phẩm vừa túi tiền ttrong khi nguồn cung căn hộ hạng C vẫn ở mức thấp.

Tại thị trường căn hộ, tỷ trọng căn hộ hạng B vẫn là chủ yếu. Cụ thể, 92% nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Tây trong quý I là hạng B; và từ năm 2024 trở đi, hạng B sẽ chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần nguồn cung tương lai. Chính việc mất cân đối cung cầu sản phẩm là nguyên nhân khiến thanh khoản khó được khơi thông nhằm tạo hồi phục cho thị trường.

Triển vọng phục hồi trong dài hạn

Mặc dù vậy, bà Hằng vẫn cho rằng, triển vọng thị trường là tích cực trong dài hạn. Dự kiến từ năm 2024 trở đi sẽ có khoảng 86.500 căn hộ từ 98 dự án sẽ mở bán. Không tránh khỏi việc căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo, tuy nhiên, việc nguồn cung được bổ sung vào thị trường và chính sách nhà ở xã hội sẽ có thể tác động tới điều chỉnh lại mặt bằng giá và cải thiện số lượng căn hộ bán ra. Khi đó niềm tin của nhà đầu tư và người mua sẽ quay trở lại, thúc đẩy thị trường căn hộ sôi động hơn.

Ngoài ra, trong năm nay huyện Gia Lâm và Đông Anh sẽ lên thành quận, tạo điều kiện cho các dự án nhà ở tại đây có thêm cơ hội để phát triển, gia tăng nguồn cung với giá hợp lý có thể đến tay người mua.

Trong tương lai, thành phố Hà Nội còn có kế hoạch phát triển hai thành phố trực thuộc thủ đô. Điều này cũng sẽ tạo xu hướng dịch chuyển nguồn cầu về phía các khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn ở phía Đông và Hòa Lạc, Xuân Mai ở phía Tây. Sự dịch chuyển này kết hợp với sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông ngày một thuận tiện hơn kỳ vọng sẽ giúp giải vây cho thị trường căn hộ.

Nhìn chung, tốc độ đô thị hóa nhanh là sức ép nhưng cũng tạo động thúc đẩy thị trường căn hộ sôi động hơn. Kỳ vọng sau khi hệ thống pháp lý được hoàn thiện thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực, giải quyết được bài toán về chỗ ở phù hợp cho đa số người dân cũng như gỡ khó cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản.

Nguồn cầu về nhà ở sẽ có xu hướng gia tăng mạnh trong tương lai. Dự kiến tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Với đà phát triển này, nguồn cầu dự kiến đạt khoảng 426.700 căn. Tuy nhiên, chương trình phát triển Nhà ở của Hà Nội cũng đặt mục tiêu diện tích nhà ở mới là 33,2 triệu m2 sàn từ nay tới năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 29,5m2/người. Các số liệu này cho thấy sự thiếu hụt nguồn cung là 95.800 nhà ở.

Theo bà Hằng, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh sẽ tạo ra những tác động tới bức tranh chung về xã hội đối với một thành phố. Trong đó có việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và phục hồi.