Áp lực tăng giá bất động sản vẫn rất cao?

Kết quả khảo sát của Vietnam Report mới đây với các chuyên gia và doanh nghiệp về triển vọng của thị trường bất động sản cho thấy một xu hướng tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc. Trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền, nhà ở có khả năng tăng trưởng mạnh nhất…

Thị trường bất động sản năm 2021 là một bức tranh đa sắc màu với nhiều điểm nhấn. Đầu tiên phải kể đến những đợt sốt đất nền cục bộ trên một số địa phương như Hòa Bình, Hà Nội, Thanh Hóa, một số vùng tỉnh Bắc Giang…

"SỐT ĐẤT" DO ĐÂU?

Một khảo sát của Vietnam Report vừa công bố cho thấy, nguyên nhân chính được hầu hết các chuyên gia chỉ ra là do dòng tiền nhàn rỗi không thể đổ vào kinh doanh (bởi ảnh hưởng của Covid-19), đã phải tìm kiếm kênh đầu tư hấp dẫn mới. Và đất nền là một kênh đầu tư như vậy, đặc biệt khi các thông tin về quy hoạch, về xây dựng các khu công nghiệp… được công bố. Bên cạnh đó, hiện tượng “thổi giá” để kiếm tiền chênh lệch cũng là điểm đáng lưu ý trong các đợt sốt đất này.

Theo Reportlinker, thị trường bất động sản toàn cầu dự kiến ​​sẽ tăng từ 3386,11 tỷ USD vào năm 2021 lên 3741,06 tỷ USD vào năm 2022 với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 10,5%. Thị trường dự kiến ​​sẽ đạt 5388,87 tỷ USD vào năm 2026 với tốc độ CAGR là 9,6%.

Trong năm qua, giá thành nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng khoảng 10-15% so với năm 2020. Thêm vào đó, rào cản từ yếu tố pháp lý, sự mất cân đối cung - cầu và kết quả của một số cuộc đấu giá đất đã khiến mặt bằng giá nhà đất liên tục bị đẩy lên cao. Ngoài việc tăng giá các sản phẩm bất động sản tại các phân khúc, cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản cũng tăng trưởng mạnh trong năm qua. Đặc biệt giai đoạn cuối năm, do sự tăng trưởng vượt bậc của thị trường chứng khoán Việt Nam trong 2021, dòng tiền lớn đổ vào thị trường, và sau những thương vụ đấu giá lớn chưa từng có trên thị trường.

Về triển vọng ngành bất động sản trong năm 2022 và các năm tới, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp nhận định rằng sẽ có sự phát triển song hành cùng với sự phục hồi của nền kinh tế sau dịch bệnh. Thêm vào đó, thị trường bất động sản thế giới được dự báo có sự phục hồi nhanh, cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022 với gam màu tươi sáng, tích cực hơn so với năm 2021, và sẽ dần quay trở lại quỹ đạo trước dịch (năm 2019).

NHIỀU YẾU TỐ THÚC ĐẨY TĂNG TRƯỞNG

“Sự tăng trưởng của ngành bất động sản trong thời gian tới chủ yếu là do các công ty tái cấu trúc lại hoạt động của họ và phục hồi sau tác động tiêu cực của đại dịch. Cùng với đó là sự hỗ trợ của các gói kích thích kinh tế của Chính phủ, lãi suất vẫn ở mức thấp, đầu tư công được đẩy mạnh giải ngân, nhiều nút thắt chính sách được gỡ bỏ, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, dòng kiều hối vẫn tiếp tục vận hành về một cách ổn định (trừ nguồn từ Nga và Ukraine)”, các chuyên gia đánh giá.

Trong ngắn hạn, gói kích thích kinh tế của Chính phủ dù được rót vào khu vực nào, cũng sẽ mang lại hiệu quả tích cực đến thị trường bất động sản, nhờ việc cải thiện sức mua của người dân nói chung. Thậm chí là bật tăng sau thời gian dài bị kìm nén, cũng như cải thiện kỳ vọng thu nhập trong tương lai của họ, giúp cho thị trường bất động sản bán lẻ, khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi đáng kể. Gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai có gần 114.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng sẽ có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản không chỉ trong ngắn hạn mà còn là động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới.

Thực tế cho thấy, động lực tăng trưởng cho ngành bất động sản nói chung, không chỉ riêng giai đoạn hậu Covid-19, còn chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản, lượng xe hơi cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền.

Theo số liệu báo cáo Thịnh vượng mới nhất của Knight Frank, dự báo trong 5 năm tới, mức tăng trưởng số người siêu giàu ở Việt Nam là 26%, ngang với Hong Kong và Đài Loan. Đây là cơ sở để nhiều chủ đầu tư tiếp tục theo đuổi phân khúc cao cấp, hạng sang trong thời gian tới.

Bên cạnh những lực đẩy hỗ trợ, không ít doanh nghiệp vẫn lo ngại ngành bất động sản trong năm 2022 còn gặp nhiều thách thức. Ví như tốc độ phục hồi kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn; số ca mắc Covid-19 mới vẫn gia tăng cùng với những bất ổn chung về địa chính trị; nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện do những vướng mắc về mặt pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Đặc biệt là lạm phát khiến yếu tố đầu vào của thị trường bất động sản tăng theo và giá thuê hay giá mua bất động sản cũng điều chỉnh và chịu áp lực tăng giá.

Nhiều ý kiến tham gia khảo sát nhận định, về mức biến động giá trung bình trong năm 2022 thì phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, nhà ở và chung cư giá rẻ có khả năng cao tăng giá trong khoảng 11-20%. Các phân khúc bất động sản ven đô, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư trung cấp, văn phòng cho thuê có thể tăng trung bình từ 5-10% so với năm trước.

Trong năm 2022, tình trạng sốt đất vẫn có thể sẽ tiếp tục xảy ra, nhưng với xác suất thấp hơn. Nguyên do là hiện tại các thông tin về quy hoạch, hạ tầng vẫn mang nặng tính đồn đoán và việc thổi giá bất động sản bằng các chiêu thức thiếu lành mạnh vẫn chưa có chế tài xử phạt. Tuy nhiên, sốt đất không chỉ do những nguyên nhân nói trên, nó có thể là kết quả của những chính sách vĩ mô, quy hoạch tổng thể chính thức từ chính quyền...