Áp lực dòng tiền "đè nặng" chủ đầu tư

Tỷ lệ hấp thụ phân khúc căn hộ TP.HCM tháng 7/2026 lao dốc xuống 16% trong khi giá sơ cấp Hà Nội tiệm cận 123 triệu đồng/m², đẩy các chủ đầu tư vào thế giằng co giữa áp lực dòng tiền và chiến lược giữ mặt bằng giá.

Thị trường bất động sản TP HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ chỉ 16% tháng 7, giảm 67% so với tháng trước, trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, tháng 7/2026 thị trường TP HCM ghi nhận 10.500 căn hộ mở bán nhưng chỉ tiêu thụ 1.650 căn, tỷ lệ hấp thụ 16%, giảm 67% so với tháng trước. Phân khúc nhà phố, biệt thự tình hình còn khó khăn hơn: 7.750 sản phẩm ra thị trường nhưng chỉ 137 căn giao dịch thành công. Trên các nền tảng trực tuyến, lượng tin đăng bán bất động sản cả nước giảm 9%, mức độ quan tâm của người tìm mua giảm 8% so với tháng trước. Tại TP HCM cũ, lượng tin đăng bán giảm 11%, mức độ quan tâm giảm 9%.

Mặt bằng giá không có dấu hiệu giảm mạnh. Các dự án căn hộ mở bán mới tháng 7 có giá khoảng 80-100 triệu đồng/m2 tại TP HCM, 38-68 triệu đồng/m2 tại Tây Ninh và 37-66 triệu đồng/m2 tại Đồng Nai. Tại Hà Nội, các báo cáo ghi nhận giá cao hơn, dao động từ 95-123 triệu đồng/m2 tùy theo phương pháp tính của từng công ty. Sự chênh lệch này phản ánh cơ cấu nguồn cung, với hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

Thay vì hạ trực tiếp giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chính sách tài chính linh hoạt. Theo các báo cáo ngành, giải pháp phổ biến bao gồm giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu xuống khoảng 10% giá trị sản phẩm, hỗ trợ lãi suất kéo dài, giãn tiến độ thanh toán và chiết khấu linh hoạt theo phương thức thanh toán. Lý do chủ yếu là giảm giá công khai có thể ảnh hưởng đến giá trị thương hiệu, quyền lợi khách hàng đã mua trước, giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng và khả năng huy động vốn trong tương lai.

Các dự án đã mở bán trước đó khó giảm giá vì bị ràng buộc bởi giá vốn, khoản vay và mặt bằng giá đã hình thành. Ngược lại, các dự án mới ra hàng từ quý II, đặc biệt quý III/2026, có nhiều dư địa hơn để tính toán lại mức giá phù hợp với sức mua hiện tại. Khoảng chênh giữa giá sơ cấp và thứ cấp hiện nay phản ánh sự giằng co giữa chi phí đầu tư của doanh nghiệp và khả năng chi trả của người mua, chứ chưa nhất thiết đồng nghĩa toàn bộ thị trường sẽ bước vào đợt giảm giá sâu.

Nếu sức mua sớm phục hồi, chủ đầu tư có thể tiếp tục duy trì chiến lược giữ giá, tăng ưu đãi. Tuy nhiên, nếu thanh khoản thấp kéo dài 6-12 tháng, áp lực dòng tiền sẽ tăng đáng kể khi chi phí đất, vốn và lãi vay vẫn ở mức cao. Khi đó, chính sách bán hàng khó có thể hoàn toàn thay thế việc điều chỉnh giá. Bài toán của thị trường sẽ không còn là chủ đầu tư có giảm giá hay không, mà là mức giá nào đủ thấp để kích thích cầu, đồng thời vẫn đủ cao để doanh nghiệp không chịu thiệt hại quá lớn.