#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

An cư hay "Gánh nợ"?

Đứng trước "làn đạn" kép: giá nhà lập đỉnh và lãi suất vay vọt lên 13-14%, người mua nhà đang rơi vào thế kẹt giữa nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội an cư và nỗi lo gánh kiệt quệ tài chính.

Đà tăng giá kéo dài khiến khả năng hấp thụ của thị trường suy yếu. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng trở lại từ cuối năm 2025, tạo thêm áp lực lớn đối với người có nhu cầu mua nhà.

Hiện nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất vay thả nổi ở mức 13%–14%, trong khi lãi suất ưu đãi ban đầu dao động khoảng 9%–11% trong 12–24 tháng đầu.

Với tỷ lệ vay phổ biến khoảng 70%–80% giá trị căn nhà, chi phí tài chính nhanh chóng trở thành gánh nặng lớn đối với người mua.

Ví dụ, một căn hộ khoảng 55m² tại nội thành Hà Nội có giá khoảng 5 tỷ đồng. Nếu người mua vay 70% giá trị, khoản vay sẽ vào khoảng 3,5 tỷ đồng. Với lãi suất 10% trong năm đầu, tiền lãi mỗi tháng đã gần 30 triệu đồng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi 13%, số tiền lãi có thể tăng lên gần 38 triệu đồng mỗi tháng.

Mức chi phí này gần như “nuốt trọn” thu nhập của nhiều hộ gia đình trẻ có tổng thu nhập khoảng 45–50 triệu đồng mỗi tháng.

Ưu đãi lãi suất – “phao cứu sinh” tạm thời

Trước sức mua suy yếu, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chương trình hỗ trợ tài chính nhằm kích thích người mua.

Các gói ưu đãi phổ biến gồm vay tới 70%–80% giá trị căn nhà, ân hạn nợ gốc trong 2 năm và miễn lãi suất từ 2 đến 3 năm. Một số dự án còn cam kết “khóa” lãi suất ở mức thấp trong một thời gian sau khi bàn giao nhà.

Những chính sách này được xem là “lớp đệm” giúp người mua giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu. Khoảng thời gian ưu đãi 2–3 năm cũng tạo cơ hội để tích lũy hoặc giảm bớt dư nợ trước khi bước vào giai đoạn trả lãi theo thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cần nhìn nhận thận trọng. Trên thực tế, lãi suất 0% thường chỉ là khoản chi phí được chủ đầu tư hỗ trợ trong thời gian đầu hoặc đã được tính vào giá bán.

Điều này đồng nghĩa người mua chỉ đang “trì hoãn” tác động của chi phí vốn, chứ không loại bỏ hoàn toàn rủi ro lãi suất.

Rủi ro “vách đá lãi suất”

Một rủi ro phổ biến trong các khoản vay dài hạn là hiện tượng được gọi là “vách đá lãi suất”. Trong giai đoạn ưu đãi, nghĩa vụ trả nợ tương đối nhẹ, nhưng khi ưu đãi kết thúc, chi phí vay có thể tăng mạnh.

Với các khoản vay kéo dài 15–25 năm, rủi ro lãi suất không nằm ở vài năm đầu mà trải dài suốt vòng đời khoản vay.

Nếu lãi suất giảm sau giai đoạn ưu đãi, người vay sẽ được hưởng lợi. Nhưng nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, áp lực tài chính có thể xuất hiện muộn hơn nhưng vẫn rất đáng kể.

Ngoài ra, các chương trình lãi suất thấp ban đầu đôi khi tạo ra “ảo giác” về khả năng chi trả. Người mua đánh giá khoản vay dựa trên chi phí trong giai đoạn ưu đãi thay vì nghĩa vụ dài hạn.

Khi ưu đãi kết thúc, chi phí tăng đột ngột có thể khiến nhiều hộ gia đình rơi vào áp lực tài chính hoặc buộc phải bán lại tài sản.

Bài toán quản trị dòng tiền dài hạn

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng cao hơn so với giai đoạn trước, nhiều chuyên gia cho rằng người mua nhà cần thay đổi cách tiếp cận.

Thay vì dựa vào kỳ vọng giá bất động sản tăng nhanh nhờ tín dụng rẻ, người mua nên tập trung vào khả năng trả nợ dài hạn và quản trị dòng tiền.

Đối với nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần thận trọng hơn. Tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định hoặc khai thác rõ ràng sẽ an toàn hơn so với chiến lược chỉ kỳ vọng tăng giá.

Còn với người mua để ở, quyết định nên dựa trên nhu cầu ổn định chỗ ở và khả năng tài chính thực tế. Nếu thu nhập ổn định và khoản trả nợ nằm trong giới hạn an toàn của ngân sách gia đình, việc mua nhà vẫn có thể là quyết định hợp lý về dài hạn.

Điều quan trọng nhất là chuẩn bị cho một môi trường lãi suất “bình thường mới”, nơi chi phí vốn không còn ở mức thấp kéo dài như trước.