4 giải pháp khẩn cấp về tín dụng bất động sản

Cho phép doanh nghiệp được tái cơ cấu khoản nợ đến hạn và vay vốn tín dụng mới nếu có tài sản bảo đảm hợp lý là hai trong bốn kiến nghị đáng chú ý của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua thời điểm thị trường khó khăn khắc nhiệt của năm 2023.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Năm 2022 là năm “khó khăn khắc nghiệt nhất” và năm 2023 là năm “quyết định sống,l còn" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay có yếu tố không nhỏ đến từ vướng mắc trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 gần 1.200 tăng 38,7% so với năm 2021. Thị trường bất động sản gặp khó khăn sẽ tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và cả vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người yếu thế.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không có thưởng Tết Qúy Mão. Nhiều người có nhu cầu thực nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Điều này đã đẩy các doanh nghiệp vào thực trạng thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, nhiều khả năng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Bên cạnh đó, khó khăn tiếp theo của các doanh nghiệp là vấn đề trái phiếu riêng lẻ và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn.

Dự báo năm 2023 là năm “quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản. Trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn, ông Châu nhận định.

Trước thực trạng này, HoREA vừa có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước kiến nghị cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới nếu có tài sản bảo đảm để vượt qua thời điểm khó khăn trong năm 2023.

Cụ thể, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành thông tư mới tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm và đề nghị sửa đổi, bổ sung một số thông tư của Ngân hàng Nhà nước.

Theo đó, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với số dư nợ gốc và/hoặc lãi của khoản nợ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như phát sinh trước ngày 31/12/2022 từ hoạt động cho vay, cho thuê tài chính; được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đánh giá khách hàng không có khả năng trả nợ đúng hạn nợ gốc và/hoặc lãi theo hợp đồng, thỏa thuận do doanh thu, thu nhập sụt giảm; khách hàng có đề nghị được cơ cấu lại thời hạn trả nợ và tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đánh giá khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại.

Thời gian cơ cấu lại thời hạn trả nợ (kể cả trường hợp gia hạn nợ) phù hợp với mức độ doanh thu, thu nhập sụt giảm của khách hàng và không vượt quá 12 tháng kể từ ngày tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ hoặc kể từ ngày đến hạn của từng số dư nợ được cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

Về điều kiện vay vốn tín dụng, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng không yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có “Giấy phép xây dựng” thì mới được vay vốn tín dụng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản có khoản vay tín dụng quá hạn bị chuyển thành “nợ xấu” thuộc “nhóm 2, nhóm 3” có nhu cầu vay vốn tín dụng để thực hiện dự án, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét, cho phép tổ chức tín dụng được xem xét giải quyết đối với trường hợp doanh nghiệp đảm bảo các điều kiện sau đây: Đề nghị xem xét từng trường hợp để cho “khoanh nợ” đối với khoản “nợ xấu” thuộc “nhóm 2, nhóm 3”; Dự án đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có tính khả thi; Có tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng; Được tổ chức tín dụng đánh giá khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 1 Thông tư số 08/2020/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 16 Thông tư 22/2019/TT-NHNN) giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn thêm 12 tháng.

Cụ thể, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình: Từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 30/9/2021: 40%; Từ ngày 01/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022: 37%; Từ ngày 01/10/2022 đến hết ngày 30/9/2024: 34%; Từ ngày 01/10/2024: 30%.

Đồng thời, hiệp hội cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có chính sách hỗ trợ người mua nhà được vay vốn tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, ổn định và bền vững, có lợi cho sự phát triển an toàn, hiệu quả, bền vững của cả hệ thống tín dụng.