20 “ông lớn” BĐS đang chất hàng trăm nghìn tỷ: Báo hiệu chu kỳ mới hay cảnh báo rủi ro?

Thành viên gắn bó

M.AI tóm tắt

Giá Dầu 24h: Xem ngay!

#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

28/11/2025

20 “ông lớn” BĐS đang chất hàng trăm nghìn tỷ: Báo hiệu chu kỳ mới hay cảnh báo rủi ro?

Hàng tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp lớn đang tăng mạnh cùng nhịp giải ngân vốn tại nhiều dự án, mở ra câu hỏi về vị trí của tài sản dở dang trong dòng tiền và chu kỳ phát triển ngành.

Hàng tồn kho tăng mạnh trong nhóm phát triển nhà ở

Tổng giá trị hàng tồn kho kế toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý III/2025 đạt 491.880 tỷ đồng, trong đó nhóm phát triển nhà ở chiếm 420.839 tỷ đồng, tương đương hơn 85%. Phân khúc khu công nghiệp ghi nhận 60.465 tỷ đồng, còn lại thuộc nhóm cho thuê và môi giới. Mức tăng bình quân toàn ngành đạt 9,08%, nhóm nhà ở tăng 12,96%, nhóm cho thuê giảm 7,39%.

Từng “ông lớn” như:

NovaLand: 152.285 tỷ đồng, phần lớn bất động sản đang xây dựng, chi phí dở dang dài hạn 67.861 tỷ đồng tại các dự án lớn ở TP.HCM.
Vinhomes: 125.690 tỷ đồng, tăng 116% so với cùng kỳ 2024; bất động sản đang xây dựng chiếm 77% giá trị, gồm dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, Ocean Park 2 & 3, Grand Park, Smart City.
Khang Điền: 23.086 tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng tài sản, tập trung tại các dự án Tân Tạo, Bình Trưng Đông, Bình Hưng 11A.
Trong nhóm trung bình, DIC Corp tăng 10,1%, Taseco Land 46,3%, Văn Phú 61,3%; Sunshine Homes giảm 48% sau khi bàn giao và tái cấu trúc.

Hệ số hàng tồn kho phân hóa theo mô hình kinh doanh

Các chỉ số hàng tồn kho trên vốn chủ sở hữu và nợ vay cho thấy sự phân hóa rõ rệt:

Nhóm nhà ở: hệ số cao do chi phí tích lũy trong xây dựng (CRV: hàng tồn kho 60,7% tổng tài sản).
Nhóm khu công nghiệp: cơ cấu gắn với hạ tầng và quỹ đất cho thuê (Becamex IDC, Sonadezi tỷ lệ gần 100%).
Nhóm cho thuê/mua bán: tỷ trọng hàng tồn kho thấp (Vincom Retail: 0,4–0,5% tổng tài sản).

Vòng quay tồn kho lệch pha theo chu kỳ vốn

Vòng quay hàng tồn kho quý III/2025 cũng khác biệt:

Nhóm cho thuê: cao nhất, 2,73–9,09 lần.
Nhóm nhà ở: thấp, 0,06–0,33 lần do doanh thu ghi nhận khi bàn giao.
Nhóm khu công nghiệp: 0,02–0,70 lần, gắn với chu kỳ đầu tư dài.

Một số doanh nghiệp như Sunshine Group ghi nhận hàng tồn kho 1.541 tỷ đồng nhưng ứng trước 18.904 tỷ đồng, tức 1.226% giá trị tồn kho. Vinhomes: ứng trước ngắn hạn 100.841 tỷ đồng, tương đương 80% giá trị hàng tồn kho.

Hàng tồn kho tăng cao không đồng nghĩa với căng thẳng thanh khoản mà phần lớn phản ánh chi phí dở dang trong giai đoạn xây dựng. Tuy nhiên, sự phân hóa theo mô hình kinh doanh và tỷ lệ ứng trước cho thấy khả năng hấp thụ và sức chịu đựng dòng tiền của từng doanh nghiệp khác nhau, tạo ra bức tranh vừa thách thức vừa tiềm năng cho chu kỳ phát triển mới của ngành bất động sản.