Bài của Giang Nguyễn

Cổ phiếu VHM là một mã bất động sản lớn nhất Việt Nam, với quỹ đất lớn, khả năng triển khai nhanh, chạy dự án tốt. Nhưng câu hỏi liệu giá cổ phiếu đã phản ánh hết tiềm năng của VHM hay chưa? Liệu cơ hội đầu tư mã cổ phiếu VHM trong năm tới thế nào?

Theo báo cáo từ Savills, trong quý II / 2021, với một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án, khoảng 1.600 căn hộ đã được cung cấp ra thị trường căn hộ tại Hà Nội. Theo Savills, nguồn cung căn hộ mới trong quý II tại Hà Nội giảm 75% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Cũng theo Savills, nguồn cung hạn chế đã khiến giá căn hộ tại Hà Nội tăng chóng mặt. Giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II là 1.625 USD / m2 (tương đương hơn 37 triệu đồng / m2). Mức giá này tăng 7% so với quý trước và tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, các dự án hạng B tăng mạnh nhất 13% theo năm.

Theo báo cáo CBRE cũng đưa ra kết luận tương tự. Vài tháng qua, phần lớn các sản phẩm đều đến từ các đợt tiếp theo của các dự án đã mở bán. Trong khi đó, giá thép và các loại vật liệu xây dựng tăng vọt từ đầu năm đến nay khiến các nhà thầu xây dựng đứng trước nguy cơ thua lỗ, nhiều dự án ngừng trệ. Các chuyên gia cho rằng, điều này có thể khiến giá thành căn hộ tăng thêm khoảng 15 – 20%.

Qua câu chuyện này, Chúng tôi nhận thấy những công ty nào có khả năng triển khai dự án nhanh, tiềm lực tài chính mạnh sẽ vượt trội trong điều kiện kinh tế biến động. Điều đặc biệt đúng trong bối cảnh giá thép tăng phi mã. Và rõ ràng VHM đang có lợi thế.

Theo Savills, cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh chiếm 32% thị phần. Và Từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội.

Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao sẽ khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh. Sự phát triển của các trung tâm loại hai được cho là sẽ tiếp diễn.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại các thành phố lớn khác như Hồ Chí minh. Cơ sở hạ tầng phát triển, thu nhập người dân cao hơn cũng là một phần nguyên nhân cho sự dịch chuyển này. Đặc biệt trong bối cảnh việc di chuyển từ ngoại ô vào nội thành tốn ít thời gian hơn.

Nhận thấy xu hướng lớn trong bất động sản nhà ở hiện nay chính là xu hướng trong việc xây khu dân cư ngoại ô. VHM cũng đi theo xu hướng này với các dự án như Vinhomes Ocean park, Vinhomes Smart city, Vinhomes Grand Park … Ngoài ra, 3 đại dự án Dream City Hưng Yên, Vinhomes Đan Phượng & Vinhomes Cổ Loa có kế hoạch triển khai các thủ tục mở bán vào cuối năm 2021.

Việt Nam đang được đánh giá là một trong những nền kinh tế mở nhất trên thế giới. Tính đến nay, nền kinh tế Việt Nam hiện đang có quan hệ thương mại với hơn 200 quốc gia trên thế giới thông qua việc tham gia các tổ chức thương mại như WTO, CPTPP cùng với 12 hiệp định thương mại tự do (FTA). Kể từ khi bắt đầu là thành viên của WTO (2006).

Chình vì vậy tình hình giải ngân vốn FDI vẫn tăng qua các năm với tốc độ tăng trưởng hàng năm giai đoạn 2015-2020 đạt 9%/năm. Quy hoạch Khu công nghiệp mới của Việt Nam trong giai đoạn 2021-2025 có thể gia tăng diện tích đất khu công nghiệp mới trong tương lai, đặc biệt đối với các khu công nghiệp lớn với tổng diện tích đất trên 1,000 ha đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư.

Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực, cụ thể thấp hơn khoảng 25-30% so với Indonesia và Thái Lan, là các quốc gia hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Trong khi đó, giá thuê đất vẫn tiếp tục tăng. Giá thuê trung bình tăng mạnh so với dự báo của các công ty vào đầu năm 2020. Cụ thể, giá thuê các KCN tại khu vực phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu đều tăng từ 15.3% đến 23% so với cùng kỳ trong năm 2020. Trong khi đó, giá thuê của các KCN ở miền Bắc tăng từ 14% đến 18% so với cùng kỳ.

VHM là một trong những doanh nghiệp nổi tiếng nhất, không chỉ trên sàn mà còn có sự hiện diện ở khắp Việt Nam. Chúng tôi sẽ điểm qua lại những lợi thế của công ty này:

Quỹ đất rộng lớn. VHM là đơn vị phát triển bất động sản dẫn đầu tại Việt Nam, bỏ xa các đối thủ cạnh tranh khác. Số lượng và quy mô các dự án khổng lồ với trên 16 nghìn ha và còn tiếp tục gia tăng cho phép công ty phát triển mạnh mẽ trong dài hạn với hiệu quả kinh doanh vượt trội.

Thương hiệu mạnh với Xây dựng các chuẩn mực đời sống đô thị hiện đại, khẳng định đẳng cấp cư dân tại các khu đô thị: Ưu thế các dự án lớn cho phép công ty phát triển các chuỗi giá trị khép kín với các sản phẩm bất động sản chất lượng cao, dịch vụ tiện ích đồng bộ, đầy đủ, đáp ứng các tiêu chuẩn và khẳng định đẳng cấp cư dân khi lựa chọn các khu đô thị, sản phẩm thương hiệu Vinhomes. Giá bán căn hộ của VHM vì thế mà cũng tốt hơn và tốc độ bán cũng nhanh hơn.

Hệ sinh thái khép kín. Cung cấp các dịch vụ tiện tích chất lượng cao cho các dự án bất động sản thương hiệu Vinhomes. Điều này tạo lợi thế cạnh tranh trong việc đạt được các quyết định đầu tư dự án bất động sản lớn trước các đối thủ khi ngày càng khó khăn trong việc phát triển quỹ đất. Mặc khác thúc đẩy hoạt động kinh doanh bán hàng, thu hút các nhà đầu tư, khách hàng mua sản phẩm. Hệ sinh thái của họ đến từ Thương mại Vinmart (nay là Winmart), Trường học Vinschool, Bệnh viện VinMec, khu giải trí …

Khả năng triển khai dự án nhanh, đặc biệt ở thủ tục hành chính. Thông thường, DN BĐS phải mất từ 3-6 năm để có thể khởi công dự án, đây là thời gian quá dài dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao. Nếu giảm thủ tục hành chính 30-50% tức là giảm được 2-3 năm làm thủ tục cho DN thì sẽ giảm được chi phí đầu tư khoảng 20%. VHM đã chứng minh được khả năng triển khai khá tốt trong hơn 20 năm hình thành và phát triển.

Xây dựng được chính sách tài chính cho người mua. Một dự án BĐS thành công thì sản phẩm tốt là chưa đủ, mà còn đến từ việc xây dựng được kế hoạch tài chính cho người mua. Và VHM đã làm rất tốt điều này. Lượng vốn dày, có mối liên kết với Techcombank – thuận lợi trong việc huy động vốn. VHM có các sản phẩm hỗ trợ vay cho người mua nhà lên đến 70% giá trị căn hộ và thời gian vay tối đa 35 năm giảm bớt sự phụ thuộc của VHM vào tín dụng.

Tốc độ bán hàng vẫn duy trì khả quan kể cả trong dịch bệnh. Hưởng lợi từ hệ sinh thải công nghệ của VinGroup, Vinhomes đã ứng dụng triển khai mô hình kinh doanh bất động sản Online-to-Offline để gia tăng hiệu quả bán hàng. Quan sát BCTC của VHM, các khoản mục Người mua trả tên trước và Phải trả ngắn hạn đều ghi nhận những biến động giảm tích cực đo kết chuyển vào doanh thu, nằm ở các hoạt động bán buôn, bán lẻ các đại dự án trên, cho thấy khả năng bán hàng của VHM vẫn khả quan nhờ vào thương hiệu, vị thế, chất lượng sản phẩm và sự thích nghi chuyến giao công nghệ hiệu quả.

Triển vọng từ dự án gối đầu. Trong nửa cuối năm 2021, VHM sẽ triển khai mở bán nhiều dự án gối đầu: Dream City Hưng Yên, Đan Phượng, Cổ Loa – chủ yếu tại miền Bắc – vùng ít bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh hơn phía Nam. Đây đều là các dự án có vị trí lợi thế nhờ các quy hoạch hạ tầng cầu Tứ Liên, đường vành đai Hà Nội. Theo VHM, lượng đặt cọc “Unbilled bookings” cuối Quý II đạt 49,4 nghìn tỷ đồng sẽ là nguồn thu tiềm năng trong tương lai.

Với KQKD đột phá, Vinhomes hiện sở hữu mức LNST Quý II cao nhất trên thị trường chứng khoán, vị thế dẫn đầu tiếp tục được củng cố. Triển vọng ngành BĐS khả quan nhờ vào môi trường lãi suất duy trì thấp, nhu cầu nhà ở và thu nhập bình quân của người dân tăng cao – có lợi cho phân khúc sản phẩm của Vinhomes. Đồng thời, đẩy mạnh đầu tư công vào cuối năm là chất xúc tác mạnh mẽ cho toàn ngành bất động sản nói chung. Giá cổ phiếu VHM đã giảm từ vùng 120 xuống 107, về mức chiết khấu hấp dẫn.

Với dự phóng LNST năm 2021 đặt khoảng 35.000 tỷ đồng, Chúng tôi khuyến nghị MUA cổ phiếu VHM với mức giả mục tiêu 140.000d/cp – tương ứng P/Bv khoảng 4x cho doanh nghiệp đầu ngành BDS, thời gian nằm giữ dài hạn.

Mr. Nguyễn Hồng Giang

DĐ / Zalo: 0904020002 / 0904020002