Bài của Thanh Phương

1. Vốn tín dụng ngân hàng khơi thông sẽ là một trong những tiền đề để doanh nghiệp bất động sản trở lại đường đua

Nhìn lại chu kỳ của thị trường Bất động sản Việt Nam, tính từ thời điểm lạm phát tăng cao năm 2008-2009, tín dụng bị siết chặt với mức lãi suất trần cho vay tăng đến 21%. Đây là thời điểm thanh khoản thị trường tụt dốc, Bất động sản gần như chững lại và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007.

Tình hình này kéo dài đến các năm 2010-2012, khi Ngân hàng Trung ương bắt đầu điều chỉnh lãi suất giảm xuống, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái cắt lỗ, bán tháo, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang.

Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng khi Luật đất đai được thông qua, thị trường bất động sản mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%, thị trường Bất động sản điều chỉnh về với nhu cầu người mua thực.

Kể từ tháng 10/2022 khi NHNN bắt đầu tăng lãi suất cũng là phát súng đầu tiên ở đầu cho giai đoạn ảm đạm cho thị trường bất động sản. Quý 3 ghi nhận mức sụt giảm ở nguồn cung 47% so với cùng kỳ năm ngoái với 1,891 căn hộ hạng B, không có nguồn cung hạng A, C. Số lượng giao dịch là 2,100 giao dịch, giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung cả năm 2023, nguồn cung thị trường nhà ở bao gồm cả chung cư và nhà ở gắn liền với đất nền đã rơi xuống mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.

Đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm về tương đương đầu năm 2022. Đối chiếu với tăng trưởng cung tiền trong nền kinh tế, có thể thấy trước mỗi giai đoạn thị trường bất động sản “nhộn nhịp”, lãi suất bắt đầu giảm, lượng tiền trong nền kinh tế đã bắt đầu có sự tăng trưởng sau đà giảm liên tục từ 2020, qua đó giải quyết vấn đề tiếp cận nguồn vốn cho cả khách hàng và doanh nghiệp bất động sản.

2. Đầu tư công là bộ đệm cho tăng trưởng ngành bất động sản

Tốc độ giải ngân đầu tư công năm 2023 ghi nhận kết quả tích cực. Tính đến hết 2023, tổng mức giải ngân đầu tư công đạt hơn 579.848 tỷ đồng hoàn thành 815 kế hoạch được giao. Khi đầu tư công được đẩy mạnh, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được chú trọng triển khai, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư, thanh khoản sản phẩm tốt, giá bất động sản tăng lên.

3. Hành lang pháp lý được khơi thông đem lại tâm lý tích cực cho người mua nhà

Những đợt thay đổi pháp lý trước đây đều tạo ra những biến động lớn đến thị trường BĐS Việt Nam

Một số điểm nổi bật có tác động tích cực đến thị trường Bất động sản nhà ở:

● Nhà nước có trách nhiệm cấp sổ đỏ cho người dân

● Sau 36 tháng, nhà đầu tư phải được giao đất sạch

● Người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, hoặc trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

● Quy định thông thoáng về việc sử dụng đất

● Quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể”

=> Như vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) kỳ vọng rằng nguồn cung sẽ sớm được thông qua, khi hơn 50% các dự án gặp vấn đề pháp lý đến từ khó khăn trong việc xác định giá đất. Ngoài ra, việc gia hạn thời gian triển khai chặt chẽ sẽ hạn chế đối đa tình trạng các nhà đầu tư ồ ạt gom đất nhưng chậm triển khai.

4. Hoạt động mua lại trái phiếu và tái cơ cấu nợ diễn ra sôi nổi trong năm 2023 đóng góp vào việc giảm áp lực nợ trái phiếu đáo hạn trong năm 2024

Tính chung cả năm 2024, khoảng 130 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn. Đây là mức cao nhất trong 5 năm qua.Trong khi đó, giá trị trái phiếu được mua lại trước hạn Q1/2024 là 23,155 tỷ đồng, giảm 38.5% so với cùng kỳ 2023. Giá trị trái phiếu sẽ đáo hạn trong 9 tháng còn lại của doanh nghiệp bất động sản là 78,565 tỷ đồng. Tính luôn tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp Q1/2024, lượng tiền cần phải trả cho đợt đáo hạn TP 2024 ít nhất là hơn 72,000 tỷ đồng

Theo thống kê từ Vietstock, tổng tài sản của ngành bất động sản hiện tại chỉ ở mức 10,366 tỷ đồng, so với số nợ đáo hạn trái phiếu 72,000 là quá nhỏ. Cho nên dòng tiền của doanh nghiệp vẫn sẽ đến từ tín dụng, phát hành cổ phiếu và đặc biệt đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán bớt tài sản để trả nợ.