"Vùng trũng" mới của bất động sản

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận thanh khoản suy giảm nhưng mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội. Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các dự án có mức giá cạnh tranh hơn thay vì chạy theo các chính sách ưu đãi.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá sơ cấp chưa hạ nhiệt khiến thị trường bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Những dự án định giá sát giá trị thực đang nổi lên như "vùng trũng" thu hút người mua ở thực và dòng vốn dài hạn.

Nửa đầu năm 2026 được xem là giai đoạn điều chỉnh mạnh nhất của thị trường bất động sản trong hai năm gần đây khi thanh khoản chậm lại và hoạt động cắt lỗ trên thị trường thứ cấp gia tăng.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mức cắt lỗ căn hộ đã tăng từ khoảng 100-200 triệu đồng đầu năm lên 300-500 triệu đồng/căn vào giữa năm. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu diễn ra ở nhóm nhà đầu tư ngắn hạn và chưa tạo ra làn sóng bán tháo trên diện rộng.

Ở chiều ngược lại, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở vùng cao. Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình khoảng 123 triệu đồng/m2, Hưng Yên đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý; khu vực Hà Nội mở rộng đạt khoảng 112 triệu đồng/m2, tăng tới 29%. Tại TP.HCM, giá bán bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2, trong khi Bình Dương thiết lập mặt bằng mới khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, nguồn cung tiếp tục tăng mạnh khi toàn thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm mở bán trong 6 tháng đầu năm, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới.

"Giá gốc" trở thành lợi thế cạnh tranh

Theo các chuyên gia, việc giá nhà không giảm sâu phản ánh áp lực chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, từ giá đất, vật liệu xây dựng đến chi phí tài chính và nhân công.

Trong bối cảnh đó, một số chủ đầu tư đã thay đổi chiến lược thay vì tiếp tục tung nhiều chương trình ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, tặng vàng hay nội thất.

Xu hướng mới là cắt giảm chi phí marketing và các gói khuyến mại để đưa giá bán về sát giá trị thực, giúp giảm mức giá niêm yết ngay từ đầu.

Một số dự án áp dụng chiến lược này ghi nhận tốc độ hấp thụ tích cực. Đơn cử, dự án An Bình Homeland (Geleximco) công bố mức giá khoảng 67-68 triệu đồng/m2 (chưa VAT), thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung khu vực và ghi nhận hơn 1.000 căn được giao dịch chỉ sau 10 ngày mở bán.

Bên cạnh Hà Nội, một số dự án tại Bình Dương và Thái Nguyên cũng triển khai chính sách thanh toán linh hoạt với tỷ lệ thanh toán ban đầu khoảng 15%, phần còn lại trả dần trong 3-5 năm.

Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa

Diễn biến hiện nay cho thấy thị trường bất động sản không còn tăng trưởng đồng đều như các chu kỳ trước mà đang phân hóa mạnh giữa các dự án.

Những dự án có vị trí tốt, mức giá hợp lý và chính sách bán hàng đơn giản đang thu hút dòng tiền tốt hơn, trong khi các sản phẩm có giá cao nhưng phụ thuộc nhiều vào ưu đãi tài chính có xu hướng hấp thụ chậm hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp, áp lực cạnh tranh có thể khiến nhiều chủ đầu tư phải tối ưu chi phí bán hàng và cơ cấu lại chiến lược định giá. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra mặt bằng cạnh tranh minh bạch hơn trong giai đoạn thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc mới.