Vốn ngoại tìm dự án "ăn chắc mặc bền"

FDI vào Việt Nam tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, song dòng vốn ngoại không còn ưu tiên các dự án mang tính đầu cơ. Thay vào đó, nhà đầu tư quốc tế tập trung vào tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác ngay và tạo dòng tiền ổn định, mở ra giai đoạn phân hóa rõ nét trên thị trường bất động sản.

Sự thay đổi trong chiến lược của các quỹ đầu tư quốc tế được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hoạt động M&A, đồng thời tạo lợi thế cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, năng lực phát triển dự án và dòng tiền bền vững.

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô dòng vốn mà ở sự thay đổi trong chiến lược. Các quỹ nước ngoài ngày càng thận trọng hơn trong lựa chọn dự án và định giá. Thay vì mở rộng đầu tư dàn trải hoặc kỳ vọng tăng giá thị trường, dòng vốn hướng đến những dự án có pháp lý rõ ràng, có thể khai thác ngay và tạo dòng tiền ổn định.

Xu hướng này thúc đẩy hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) khi chi phí vốn gia tăng. Phân khúc nhà ở dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch, điển hình là DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. Ở các dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển, như Eco Smart City tại Thủ Thiêm khi Lotte chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác. Ngoài nhà ở, các lĩnh vực bán lẻ, bất động sản công nghiệp, khách sạn và trung tâm dữ liệu cũng ghi nhận M&A nhưng quy mô khiêm tốn hơn.

Rào cản lớn nhất hiện nay không nằm ở thanh khoản mà ở khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi, trong khi các quỹ đầu tư quốc tế duy trì quan điểm thận trọng. Thời hạn sử dụng đất còn lại cũng trở thành nội dung được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, đặc biệt đối với dự án sắp hết thời hạn giao đất.

Những dự án phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm ở khu vực chưa hình thành nhu cầu thực sẽ gặp nhiều thách thức. Ngược lại, các dự án có hiệu quả vận hành cao, đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững, tiết kiệm năng lượng sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn quốc tế. Khả năng tạo dòng tiền ổn định, chất lượng quản trị và tính minh bạch sẽ trở thành những tiêu chí quyết định sức hấp dẫn của mỗi dự án.