Vốn cho bất động sản: ‘Tắc’ ở đâu, khơi thông thế nào?

TPHCM có hàng trăm dự án bị vướng mắc. Nếu khơi thông được, thu thuế VAT đã là 200.000 tỷ, lợi nhuận 20% của 200.000 tỷ đã là 400 tỷ.

Lãi suất quá cao

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - cho biết, trong một quy trình thủ tục pháp lý, doanh nghiệp bất động sản nào ra được giấy phép xây dựng là rất "ghê gớm", thứ dữ. Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Phúc khẳng định, quy trình đủ các thủ tục liên quan đến giấy phép xây dựng mất 2,5 năm nhưng trong quá trình đó, có bước thay đổi lại phải làm lại.

“Chúng tôi cũng đang gặp nhiều trắc trở trong pháp lý. Doanh nghiệp cần vốn nhưng cuối cùng vẫn phải là cá nhân mua nhà vay được tiền. Nhưng hiện nay, khách hàng cũng không vay được vì lãi suất 14% thì không có nhu cầu. Chi phí lãi vay cao khiến người dân không muốn mua nhà, chưa nói thị trường đóng băng”, ông Phúc nói.

Theo ông Phúc, người dân có nhu cầu mua nhà để ở nhưng hiện tại phải gác qua một bên do công việc bị ảnh hưởng. Người có khả năng mua thì không có nhu cầu vì lãi cao, dẫn tới thanh khoản chững lại. Dự án đầy đủ pháp lý, đủ giấy phép nhưng không bán được do lãi suất tăng cao. Do đó, ông Phúc đề nghị, các ngân hàng phải đánh giá lại để có lãi suất phù hợp cho khách hàng.

Tương tự, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam - thông tin, trong 3 tháng đầu năm 2023, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước. Trong đó, 50% các nhà đầu tư là các tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hong Kong, Singapore thì nay còn có cả Nam Phi, các nước Ả Rập.

Sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng chưa thể huy động vốn vì các nhà đầu tư rất muốn vào thị trường nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà và sẵn sàng đón nhận nguồn vốn này.

“Tôi thấy hầu hết nhà đầu tư nước ngoài muốn vào nhưng lãi vay họ đưa ra rất cao, từ 18 - 20% nên các doanh nghiệp Việt không chấp nhận mức lãi suất này. Trường hợp khác là các doanh nghiệp Việt gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng các dự án lại mang đi thế chấp và các nhà đầu tư nước ngoài không chấp nhận điều này. Do đó, hai bên không tìm được tiếng nói chung”, bà Dung cho hay.

Chỉ cần gỡ pháp lý

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, TPHCM có hàng trăm dự án bị vướng mắc. Nếu khơi thông được, thu thuế VAT đã là 200.000 tỷ đồng, lợi nhuận 20% của 200.000 tỷ đã là 400 tỷ đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, huy động vốn không chỉ nhờ mỗi kênh ngân hàng. Chính thị trường sẽ giải quyết vấn đề thanh khoản. Tuy nhiên, muốn dựa vào được thị trường thì phải tháo gỡ cơ chế về chính sách. HoREA ghi nhận sự phản hồi chính sách của Nhà nước (như Nghị định 08) nói về thị trường vốn. Vốn chủ sở hữu quy định từ 10 - 20% nhưng bây giờ bị bào mòn. Vốn hiện nay nằm trong hàng hóa chứ không phải trong tiền.

"Về câu chuyện nước ngoài có thôn tính hay không thì cần nhìn vào chuyện vừa rồi tập đoàn lớn Việt Nam phải bán 1,5 tỷ USD, do vậy theo tôi điều đó có thể xảy ra", ông Châu nhìn nhận.

Trước đây, ông Châu có niềm tin doanh nghiệp trong nước có thể thống lĩnh thị trường nhưng từ quý III/2022, quan điểm này bị lung lay.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - khẳng định, đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11%. Tuy nhiên, khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề. Từ đó phải cắt giảm một lượng lớn lao động, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội.

Về nguồn vốn tín dụng, ông Khởi nói các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn đã dẫn đến nguy cơ không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Ông Khởi đề nghị, cơ quan quản lý cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Đề xuất, giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tuy nhiên, chính các doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu về tháo gỡ và cần chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc lại danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm của mình để đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và phù hợp với nhu cầu thực của xã hội, tránh đầu tư dàn trải.