#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Vỡ mộng mua nhà vì "bão" lãi suất

Chạm ngưỡng 14%/năm, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang trở thành 'phép thử sinh tồn' khắc nghiệt. Trong khi những nhà đầu tư mắc kẹt với đòn bẩy tài chính buộc phải tháo hàng để cắt lỗ, thì áp lực trả nợ khổng lồ cũng chính thức đóng sập cánh cửa gia nhập thị trường của những người mua mới.

Lãi suất vay mua nhà tăng cao ở nhiều ngân hàng 

Áp lực trả nợ gia tăng nhanh chóng khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà liên tục leo thang, buộc không ít người vay phải tính lại bài toán tài chính, thậm chí cân nhắc phương án bán tài sản để giảm đòn bẩy.

Bà Nam (phường Phước Long) là một trường hợp điển hình. Căn hộ tại phường Thảo Điền được bà đặt cọc mua đúng thời điểm giao thừa năm 2025, với kỳ vọng tận dụng giai đoạn lãi suất ưu đãi để dàn trải dòng tiền. Do chưa cân đối đủ nguồn vốn, bà lựa chọn vay ngân hàng theo hình thức thấu chi, với mức lãi suất ban đầu 6%/năm.

Tuy nhiên, khoản vay áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, điều chỉnh định kỳ 3 tháng/lần. Kỳ rà soát gần nhất vào tháng 3 cho thấy lãi suất có thể tăng thêm khoảng 3 điểm phần trăm, lên mức 9%/năm. Điều khiến bà Nam lo ngại hơn nằm ở rủi ro lãi suất tiếp tục đi lên trong các kỳ điều chỉnh tiếp theo.

Trong kịch bản lãi vay tăng lên 12%/năm – thậm chí 14%/năm như mức đã xuất hiện tại một số ngân hàng – nghĩa vụ trả nợ hàng tháng sẽ đội lên đáng kể, trực tiếp bào mòn dòng tiền và phá vỡ kế hoạch tài chính dài hạn của gia đình.

Trước áp lực này, bà Nam cân nhắc phương án chuyển nhượng căn hộ để hạ đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, bài toán thanh khoản lại đặt ra thách thức mới. Trong môi trường lãi suất cao, người mua có xu hướng dè dặt hơn với việc vay vốn, kéo theo rủi ro chậm thoái vốn và giảm khả năng hấp thụ của thị trường.

Nỗi lo này không mang tính cá biệt. Ông Kiên (phường Bình Trưng) đang trong quá trình tìm hiểu mua nhà nhưng đã quyết định tạm dừng kế hoạch. Với nhu cầu vay khoảng 1,2 tỷ đồng, lãi suất thả nổi hiện có thể lên tới 14,5%/năm, thậm chí 16%/năm – mức từng xuất hiện trong giai đoạn 5-6 năm trước.

Theo tính toán của ông, mỗi tháng gia đình có thể phải chi khoảng 22 triệu đồng cho cả gốc và lãi, chưa kể chi phí sinh hoạt và nuôi con. Gánh nặng tài chính quá lớn khiến quyết định “chùn tay” trở thành lựa chọn phòng thủ.

Thực tế thị trường cho thấy, từ sau Tết, lãi suất huy động và cho vay tiếp tục xu hướng tăng. Nhiều ngân hàng từng áp dụng lãi suất cố định 2 năm quanh mức 6,5%/năm nay đã nâng lên phổ biến 13-14%/năm, đồng thời rút ngắn thời gian ưu đãi xuống còn 12-18 tháng, thay vì 24 tháng như trước.

Nhận định về diễn biến này, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group – cho rằng tốc độ điều chỉnh lãi suất trong thời gian ngắn vừa qua là rất nhanh. Với mặt bằng lãi suất khoảng 14%/năm, khoản vay 1 tỷ đồng hiện nay tạo áp lực trả nợ tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5%/năm trước đây. Dù quy mô khoản vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng gần gấp đôi.

Ở góc độ điều hành vĩ mô, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản mang tính đầu cơ, ưu tiên dòng vốn cho nhu cầu ở thực; điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt nhằm ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát.

Từ phía tư vấn thị trường, bà Mai Thanh Thảo – Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp của Savills Việt Nam – khuyến nghị người mua nhà cần kiểm soát chặt tỷ lệ vay, không để nghĩa vụ trả nợ vượt quá khả năng tài chính trong bối cảnh lãi suất biến động mạnh. Người mua không nên chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi 6-24 tháng, mà cần tính toán đầy đủ kịch bản lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Đồng thời, việc ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ngay được xem là yếu tố then chốt để giảm áp lực tài chính và tăng tính thanh khoản. Trong môi trường lãi suất cao, các rủi ro pháp lý hoặc chậm tiến độ sẽ khiến chi phí cơ hội tăng mạnh.

Theo chuyên gia, nhà đầu tư cũng cần duy trì quỹ dự phòng đủ chi trả 6-12 tháng nghĩa vụ nợ, đồng thời điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận theo hướng thực tế hơn, đòi hỏi vốn thật, tầm nhìn dài hạn và kỷ luật tài chính – những yếu tố mang tính sống còn khi lãi suất duy trì ở vùng cao.