Vì sao Hà Nội giảm, TP.HCM vẫn tăng?

Trong khi giá căn hộ Hà Nội bắt đầu điều chỉnh sau nhiều năm tăng nóng, thị trường TP.HCM lại ghi nhận tín hiệu phục hồi nhờ nguồn cung dần được cải thiện. Theo các chuyên gia, sự trái ngược này phản ánh hai giai đoạn khác nhau trong chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản.

Giá căn hộ Hà Nội giảm khoảng 2% chỉ sau ba tháng, trong khi TP.HCM tăng thêm 1% từ đầu năm và ghi nhận gần 19.000 căn hộ mới đủ điều kiện huy động vốn, tạo lực đẩy cho thanh khoản.

Vì sao Hà Nội giảm, TP.HCM vẫn tăng? — du-an-1-1637.png

Nửa đầu năm 2026 chứng kiến bức tranh phân hóa rõ nét giữa hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Nếu Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chuỗi tăng giá kéo dài, thì TP.HCM lại đang dần lấy lại đà tăng trưởng khi nhiều nút thắt về nguồn cung được tháo gỡ.

Theo dữ liệu của PropertyGuru Vietnam, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đã giảm từ khoảng 88 triệu đồng/m² vào tháng 2 xuống còn 85 triệu đồng/m² trong tháng 5, tương đương mức giảm khoảng 2% chỉ sau ba tháng.

Không chỉ giá bán hạ nhiệt, thanh khoản cũng suy yếu. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến thị trường Hà Nội trong tháng 5 giảm 4% so với quý trước và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua sau giai đoạn giá tăng mạnh.

Ở chiều ngược lại, TP.HCM đang phát đi những tín hiệu tích cực hơn. Trong 5 tháng đầu năm, thành phố có 25 dự án đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp gần 19.000 căn hộ hình thành trong tương lai. Nguồn cung cải thiện đã góp phần thúc đẩy giao dịch và hỗ trợ mặt bằng giá.

Hiện giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 70 triệu đồng/m², tăng khoảng 1% so với đầu năm. Đồng thời, thành phố ghi nhận hơn 19.640 giao dịch được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở với tổng giá trị vượt 92.000 tỷ đồng, trong đó căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự khác biệt không nằm ở việc thị trường nào mạnh hơn mà phản ánh hai chu kỳ phát triển khác nhau.

Ông cho rằng Hà Nội đang trải qua quá trình điều chỉnh sau nhiều năm tăng nóng, khi mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã vượt xa giá trị khai thác thực tế. Áp lực lãi vay cũng buộc một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải giảm giá để cải thiện thanh khoản.

Trong khi đó, TP.HCM nhiều năm chịu tình trạng khan hiếm nguồn cung do các dự án chậm triển khai vì vướng mắc pháp lý. Khi các điểm nghẽn dần được tháo gỡ, thị trường mới bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi thay vì tăng nóng.

Ở góc độ doanh nghiệp, diễn biến này mang đến những tác động trái chiều. Các chủ đầu tư có quỹ đất tại TP.HCM có thể hưởng lợi khi nguồn cung mới được khơi thông và thanh khoản cải thiện. Ngược lại, doanh nghiệp tập trung vào các dự án tại Hà Nội sẽ đối mặt với áp lực bán hàng lớn hơn khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, TP.HCM vẫn còn dư địa tăng trưởng khi nhiều dự án hiện có mức giá quanh 50 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực tại Hà Nội và vẫn phù hợp với nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia cũng nhận định dòng tiền trên thị trường đang thay đổi rõ rệt. Thay vì kỳ vọng lướt sóng theo đà tăng giá như trước, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác, tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.

Xu hướng này được kỳ vọng sẽ buộc các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược phát triển dự án, tập trung nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm, pháp lý và khả năng hấp thụ của thị trường thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.