“Vén màn” câu chuyện giá chung cư Hà Nội tăng đột biến

Cung thiếu, cầu dư, tăng giá là điều tất yếu. Nhưng tăng đột biến, nhanh và liên tục trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn là câu chuyện mà rất nhiều nhà đầu tư đang quan tâm. Liệu việc tăng giá này có ảo và sẽ kéo dài trong bao lâu?

Giá chung cư Hà Nội tăng đột biến, nhanh và liên tục trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn là câu chuyện mà rất nhiều nhà đầu tư đang quan tâm.

Tháng 11 năm ngoái, chủ đầu tư một dự án quy mô gần 4.000 căn hộ nằm sát trục đại lộ Thăng Long đưa ra mức giá rumor (dự kiến) từ 66 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì).

Tuy nhiên, chỉ sau hơn 3 tháng, môi giới cho biết, một căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án đã có giá bình quân lên đến hơn 80 triệu đồng/m2.

Hay như mới đây, một chủ đầu tư khác cũng cho ra mắt tòa chung cư hơn 500 căn hộ, nằm trong đại đô thị ở Tây Mỗ với giá bán cao nhất 74 triệu đồng/m2, đắt hơn khoảng 8 triệu so với tòa sát bên cạnh cùng chủ đầu tư được mở bán hơn một tháng trước.

Báo cáo thị trường quý 1.2024 của Bộ Xây dựng mới đây cũng cho biết mặt bằng giá trung bình chung cư tại Hà Nội dao động 50-70 triệu đồng/m2, tăng 38% sau 5 năm, tức bình quân 7,6%/năm. Ngoài dự án đã sử dụng 5-10 năm, nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao.

Hiện tượng giá chung cư tăng điên đảo đã khuấy động không khí trầm lắng của thị trường những tháng đầu năm 2024.

Xoay quanh làn sóng tăng giá chung cư là những câu chuyện dở khóc dở cười của người mua. Người không chờ đợi quá lâu để xuống tiền, người phải “nhắc lên đặt xuống” sau khi cân đối bài toán tài chính, và không ít người phải “quay xe” hoãn kế hoạch mua nhà vì giá đã tăng quá cao trong khi túi tiền không cho phép, cùng với đó là những kỳ vọng… giá nhà sẽ giảm trong thời gian tới.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) cho biết, rõ ràng trong quý 4.2023, giao dịch chung cư ở Hà Nội tăng trưởng mạnh, giá chung cư ở Hà Nội cũng bị đẩy lên mức cao hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đi xuống. Theo ông Quyết, đây là hiện tượng lạ nhưng có thể lý giải được.

Thống kê của Đất Xanh Miền Bắc cho thấy, cuối quý 4.2023, các dự án tại Hà Nội chung cư tăng khoảng 5-7%. Quý 1.2024, tăng thêm khoảng 6-8%. Trong 2 quý liên tiếp vừa rồi, chung cư Hà Nội tăng giá từ 10-12%.

Lý giải cho hiện tượng này, ông Quyết cho rằng, nguyên nhân do nguồn cung thiếu hụt. Bên cạnh đó là tình trạng lãi suất giảm mạnh trong khoảng 3-5 tháng vừa qua, đặc biệt trong quý 1.2024 và đến thời điểm hiện tại lãi suất cho vay mua nhà giảm còn 5-6%, so với trước đây người mua nhà phải trả 10-12%. Khi lãi suất giảm, thay vì gửi ngân hàng, người dân có xu hướng quay trở lại mua đầu tư.

“Thị trường bất động sản thời gian qua xuống rất mạnh, nhà đầu tư đâu đó đã nhìn thấy đáy của thị trường nên thời điểm này thị trường có xu hướng đi lên”, ông Quyết cho hay.

Mặt khác, giá chung cư liên quan đến chi phí đầu vào. Thời gian qua chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế đất tăng cao. Với tất cả những lý do đó, dẫn tới giá chung cư Hà Nội tăng khá mạnh.

Tuy nhiên, ông Quyết cho biết, tình hình lại diễn ra khá trái ngược tại TP.HCM. Trong 6 tháng vừa qua, bức tranh tăng giá không có, thanh khoản dù được cải thiện nhưng so sánh về giá với Hà Nội trong khoảng 6 tháng-1 năm trước đã cao hơn khoảng 3-4%. Giá bất động sản thời điểm hiện tại của Hà Nội so với TP.HCM đã kéo lại gần hơn nhưng vẫn thấp hơn từ 10-20% tuỳ từng vị trí.

Bên cạnh đó, các thị trường vệ tinh xung quanh Hà Nội, giá 1 năm trước rất rẻ, từ 25-30 triệu/m2. Trong khoảng 6 tháng nay, giá chung cư tại các tỉnh thành Hà Nội cũng bắt đầu tăng đâu đó khoảng 10-15%. Việc này cũng nằm ở nguồn cung của thị trường.

Chưa kể, các thành phố công nghiệp phía Bắc thời gian qua phát triển khá mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở cũng rất tốt. Đặc biệt nhà ở xã hội chưa thực sự phát triển mạnh, nhu cầu đổ dồn về nhà ở thương mại. Đó là những lý do làm cho thị trường sôi động.

Tuy nhiên, ở góc độ đơn vị phân phối, CEO Đất Xanh Miền Bắc mong giá chung cư được ổn định, bởi nếu giá bị đẩy lên quá cao, nhà đầu tư tiếp sóng đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên quá mạnh, quá nhanh sẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường, vượt quá sức mua của người dân, thời gian sau lại phải cắt lỗ, thị trường lại xuất hiện tình trạng giảm giá.

Do đó, lời khuyên vị này đưa ra, là các nhà đầu tư nên đầu tư thật, cho thuê tạo dòng tiền, tránh đầu cơ dẫn đến rủi ro, khi cần tiền phải thoát hàng, cắt lỗ.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, chúng ta đang trong giai đoạn đô thị hoá rất cao, nhu cầu ở và đầu tư cực lớn. Do đó, việc tăng giá là quy luật thị trường, cung không đủ cầu chắc chắn nhà ở sẽ tăng giá. “Cho nên vấn đề quan trọng là phải điều tiết vĩ mô, điều tiết cơ chế, chính sách, khơi thông nguồn cung, quan trọng nhất là tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển”, ông Điệp nhấn mạnh.