VARS: Sức nóng đấu giá đất vẫn sẽ tiếp diễn, cần đánh thuế bất động sản đúng hướng để giảm động lực đầu cơ

Thời gian qua, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, có số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng điều này là hoàn toàn bình thường.

"Vừa bất thường, vừa bình thường"

Ngày 10/08/2024, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, có diện tích từ 60m2 đến 85m2 với giá khởi điểm từ 8.6-12.5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút được 4,600 hồ sơ nộp tham gia, nhưng chỉ có 4,201 hồ sơ đủ điều kiện của 1,545 người. Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100.5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6.4 lần so với giá khởi điểm.

Sau đó, kết quả phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội vào ngày 19/08 tiếp tục thu hút sự quan tâm. Cụ thể, 19 thửa đất được đưa ra đấu giá có diện tích từ 74-118m2, giá khởi điểm 7.3 triệu đồng/m2, khoản tiền đặt cọc dao động từ 109-172 triệu đồng/lô đất. Sau cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ đồng hồ, 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất 133.3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần so với giá khởi điểm, trong khi lô thấp nhất cũng tới 91.3 triệu đồng/m2, cao gấp 12.5 lần giá khởi điểm.

VARS cho rằng, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định. Điều bất thường đã trở nên bình thường, để rồi cứ ngang nhiên tồn tại “bình thường” một cách bất thường.

Thực tế đây cũng là hiện tượng không mới, ngay trong 6 tháng đầu năm 2024, trong khi thị trường đất nền nói chung còn trầm lắng, một số phiên đấu giá đất tại một số địa phương vẫn thu hút hàng ngàn cho tới hàng chục ngàn người tham gia, chủ yếu là nhà đầu tư. Kết quả trúng đấu giá tại một số nơi cũng ghi nhận mức giá trúng cao gấp 10 lần giá khởi điểm.

Lý giải nguyên nhân, VARS cho rằng thứ nhất, trong thời gian tới, dòng tiền sẽ “đổ” về loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/08 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/04/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trong khi theo quyết định 46 ngày 18/07 năm 2024 của UBND Thành phố Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2.35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3.6-5.3 triệu đồng/m2. Do đó khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8.6-12.5 triệu đồng/m2.

Sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp (từ 100-200 triệu đồng), tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng ngàn hồ sơ đăng ký. Số lượng người tham gia lớn đến như vậy là hoàn toàn bình thường.

Mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá. Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích “đơn giản" đó là “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt” ảo.

Hệ lụy của các tình trạng này là giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao “vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp diễn

Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá bất động sản được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ “trỗi dậy", nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng, cả nước nói chung khi dòng tiền bị “ứ" đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, VARS cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Giải pháp nào cho việc kiểm soát hoạt động đầu cơ bất động sản?

Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Để giải bài toán đầu cơ, đẩy giá, thông qua đó kéo hạ giá nhà ở đô thị, phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy.

Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…

Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân do đó sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.