TS Nguyễn Trí Hiếu: “Ngân hàng Mỹ né cho vay đất, còn ngân hàng Việt lại tiếp sức đầu cơ”

Tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”, TS Nguyễn Trí Hiếu – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu – đã có những nhận định thẳng thắn về vai trò của tín dụng ngân hàng đối với sự nóng lạnh của giá đất tại Việt Nam.

Theo ông, trong khi ngân hàng Mỹ rất thận trọng với cho vay tài sản không tạo dòng tiền như đất đai, thì tại Việt Nam, tín dụng cho vay đất nền lại tăng mạnh, góp phần đẩy giá đất leo thang và khiến rủi ro bong bóng tài sản ngày càng lớn.

“Giá nhà ở Việt Nam cao gấp 20–30 lần thu nhập, tín dụng bất động sản quá nóng”

TS Nguyễn Trí Hiếu chỉ ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa giá nhà và thu nhập người dân.

Tại Mỹ, tỷ lệ giá nhà/thu nhập chỉ khoảng 4–5 lần.

Ở Việt Nam, con số này gấp 20–30 lần, khiến việc mua nhà ngày càng trở nên xa vời với đại đa số người dân.

Ông cũng dẫn số liệu cho thấy tín dụng toàn nền kinh tế năm 2025 có thể tăng tới 18–20%, trong đó tín dụng bất động sản chiếm 24%, mức cao đáng lo ngại.

“Các ngân hàng đang tăng lãi suất huy động để hút vốn, kéo theo chi phí lãi vay tăng. Khi giá bất động sản đã cao, lãi vay tăng sẽ càng khiến người dân khó tiếp cận nhà ở. Đây là vòng xoáy gây bất ổn cho thị trường”, ông nhận định.

“Ngân hàng Việt cho vay đất để hỗ trợ đầu cơ – điều Mỹ không làm”

Theo chuyên gia tài chính này, khác với mô thức quản trị rủi ro tại Mỹ, ngân hàng Việt Nam vẫn đang đẩy mạnh cho vay đất nền – loại tài sản không tạo ra dòng tiền và dễ bị đầu cơ thao túng.

“Vai trò của ngân hàng trong việc đẩy giá đất tăng là có. Chúng ta cần siết tín dụng đất nền, đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản về mức 20%.” – TS Hiếu nhấn mạnh.

Ông cảnh báo nếu không điều chỉnh sớm, thị trường có thể rơi vào bong bóng khi người mua thực không tiếp cận được tín dụng, còn hàng tồn kho lại tiếp tục phình to.

Siết tín dụng nhưng phải ổn định – tránh ‘đóng băng’ thị trường

Bà Trần Hồng Nguyên – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội – nhận định việc hoàn thiện chính sách tài chính – tín dụng là yếu tố then chốt để hạ nhiệt giá đất.

Bà nhấn mạnh:

Do đó, tín dụng phải được kiểm soát dựa trên dữ liệu thị trường, ưu tiên các dự án có tính khả thi và phục vụ nhu cầu thực.

Đề xuất đánh thuế bất động sản để chặn đầu cơ

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cho biết thị trường đang ở tình trạng “nguồn cung tăng mạnh nhưng giá không giảm”, do phần lớn sản phẩm mới vẫn nằm trong phân khúc trung – cao cấp.

Trong 9 tháng đầu năm:

Theo ông, đánh thuế cao đối với người mua căn nhà thứ 2 trở lên và đánh thuế dự án bỏ hoang sẽ giúp giảm đầu cơ, đưa thị trường về mức giá hợp lý hơn.

Bộ Xây dựng: Sắp có trung tâm giao dịch bất động sản điện tử để chặn thổi giá

Bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản – tiết lộ hàng loạt giải pháp mới đang được Bộ Xây dựng triển khai:

1. Xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản toàn diện

– Minh bạch giá bán, số lượng, nguồn cung từ sơ cấp đến thứ cấp.

– Hạn chế thổi giá và thông tin nhiễu loạn.

2. Theo dõi sát hàng tồn kho và cơ cấu sản phẩm

– Tránh thừa nhà cao cấp, thiếu nhà ở phù hợp thu nhập.

– Định hướng lại phát triển nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền.

3. Thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản điện tử

– Do Nhà nước quản lý

– Kết nối cơ quan đất đai – thuế – tài chính

– Kiểm soát môi giới, hạn chế giao dịch “ngầm”, giảm rủi ro cho người dân.

Các chuyên gia đều thống nhất: muốn thị trường bất động sản lành mạnh, phải xử lý đồng bộ ba yếu tố: (1) Tín dụng ổn định – tránh lúc thắt chặt quá đà, lúc bung mạnh.(2) Thuế bất động sản để giảm đầu cơ.(3) Minh bạch dữ liệu để ngăn thổi giá.

Trong bối cảnh giá nhà đã vượt xa thu nhập người dân, những biện pháp này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường quay về giá trị thực, hỗ trợ người có nhu cầu thật và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.