Tồn kho bất động sản vượt 635.700 tỷ đồng

Dù hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lập đỉnh lịch sử vượt 635.700 tỷ đồng, mặt bằng giá sơ cấp vẫn tăng 10–15%. Sự lệch pha nghiêm trọng giữa phân khúc cao cấp và nhu cầu ở thực đang đe dọa trực tiếp đến thanh khoản toàn ngành.

Hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng 20% so với đầu năm lên 635.700 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay, trong khi giá căn hộ vẫn leo thang 10-15% theo báo cáo của Dat Xanh Services.

Tồn kho bất động sản vượt 635.700 tỷ đồng

Theo dữ liệu VietstockFinance, tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đạt 635.700 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm 2026. Đây là mức cao nhất từ trước đến nay. Bộ Xây dựng ghi nhận khoảng 22.300 căn hộ thương mại chưa bán được đến ngày 17/7 và đã đề nghị các bộ ngành phối hợp tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đất đai. Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Dat Xanh Services cho biết giá bán sơ cấp trong nửa đầu năm tăng 10-15% so với cùng kỳ năm trước, dao động 30-170 triệu đồng/m² tùy khu vực.

Tồn kho tăng nhưng không đi cùng giảm giá, tạo ra một nghịch lý thị trường. Phần lớn hàng hóa tồn kho tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền, đặc biệt những căn hộ dưới 30 triệu đồng/m², ngày càng khan hiếm. Doanh nghiệp có xu hướng phát triển các dự án cao cấp vì khả năng mang lại biên lợi nhuận tốt hơn, nhưng điều này tạo khoảng cách lớn giữa nguồn cung và sức mua thực tế. Nhu cầu mua nhà để ở vẫn lớn, nhưng nhiều khách hàng tìm kiếm căn hộ dưới 50 triệu đồng/m².

Hàng tồn kho tăng kéo dài thời gian thu hồi vốn, tạo áp lực lên dòng tiền của các chủ đầu tư. Với doanh nghiệp phát triển dự án dựa nhiều vào vốn vay, bán hàng chậm đồng nghĩa chi phí lãi vay vẫn phải trả trong khi dòng tiền về chậm. Theo báo cáo gốc, một số khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi ở mức cao. Giá nhà tăng cộng với chi phí tài chính lớn khiến nhiều người mua phải trì hoãn quyết định. Vòng quay vốn kéo dài có thể gia tăng áp lực tài chính của doanh nghiệp.

Tại 21 doanh nghiệp bất động sản, tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản. Cụ thể, Hudland có tỷ lệ cao nhất 82%, Khang Điền 74,7%, Hoàng Huy Group 61,4%, Novaland 60,9%, SJ Group 52%, Phát Đạt 47,4%, Văn Phú Invest 41,6% và Bluemarq Group 40,2%. Tuy nhiên, tồn kho bất động sản không chỉ bao gồm các căn hộ hoàn thiện chưa bán, mà còn bao gồm quỹ đất, chi phí đền bù, chi phí xây dựng dở dang. Với các dự án có pháp lý đầy đủ và phù hợp nhu cầu, tài sản tồn kho có thể trở thành nguồn lực cho những chu kỳ phát triển tiếp theo.

Hàng tồn kho lớn không chỉ là câu chuyện về lượng hàng chưa bán, mà còn là phép thử đối với cơ cấu sản phẩm, khả nănăng hấp thụ và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng thiếu, lượng tồn kho có thể tiếp tục gia tăng. Bài toán của thị trường không còn đơn giản là 'có đủ nhà hay chưa', mà là có đủ những căn nhà mà người dân thực sự có khả năng mua hay không.