Mã liên quan
24HMONEY đã kiểm duyệtTiền tệ, dự án và đất thổ cư: Quốc hội “mở van” — Nghị quyết tháo gỡ Luật Đất đai có thể thay đổi cuộc chơi từ 01/01/2026
Sáng 11/12/2025, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (428/437 đại biểu tán thành). Nghị quyết gồm 3 Chương, 13 Điều, có hiệu lực từ 01/01/2026, và mang tính sửa “vận hành” cho Luật Đất đai 2024 nhằm giải quyết hai điểm nghẽn lớn: (1) giải phóng mặt bằng (GPMB) và (2) xác định/thu tính tiền đất (giá đất) — hai điểm thường xuyên làm chậm dự án, tăng chi phí và kéo dài tranh chấp.
Thời điểm xác định giá đất cho diện tích thanh toán hợp đồng BT: được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao/cho thuê đất; nếu Nhà nước chậm giao, nhà đầu tư BT được hưởng khoản bù tương ứng lãi suất trung bình ngân hàng thương mại nhà nước, tính từ nghiệm thu đến quyết định giao đất. Đây là cú lùi đáng kể so với thực tế khiến dự án BT bị lỗ khi đất được định giá ở thời điểm sau (thường là giá cao hơn).
Bảng giá đất áp dụng rộng hơn: Bảng giá đất (cộng hệ số điều chỉnh) sẽ được sử dụng làm cơ sở tính tiền sử dụng đất và cả tiền bồi thường (thay cho khung “giá đất cụ thể” trong nhiều trường hợp). Điều này mục tiêu tăng minh bạch, giảm tranh chấp khi xác định giá bồi thường.
Hỗ trợ chuyển mục đích đất vườn → thổ cư: Nghị quyết cho phép giảm mạnh nghĩa vụ tài chính cho người dân: mức đóng chỉ còn 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức (các mức 50%/100% cho phần vượt hạn mức). Áp dụng hồi tố cho giai đoạn 1/8/2024–31/12/2025. Đây là cú hạ nhiệt quan trọng đối với chi phí “lên thổ cư” của người dân.
Tác động nhanh (0–12 tháng)
Đẩy nhanh GPMB, rút ngắn thời gian triển khai dự án: Quy định cho phép thu hồi/giao đất theo tiến độ, cho phép thu hồi một số trường hợp trước khi hoàn tất thủ tục tái định cư (với điều kiện cụ thể) sẽ giúp giảm ách tắc cho các dự án hạ tầng, logistic, và nhà ở quy mô lớn — đặc biệt các dự án BT/PPP. Ngay lập tức, quỹ đất “bịt” do chờ thủ tục có thể được giải phóng nhanh hơn.
Tác động giá trị dự án (developer) và ngân hàng: Việc áp dụng bảng giá đất là “hai mặt” — về ngắn hạn giúp minh bạch và rút ngắn tranh chấp, nhưng ở địa bàn bảng giá cao so với thị trường có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính với doanh nghiệp; bù lại, giảm rủi ro tranh chấp và thời gian triển khai sẽ cải thiện dòng tiền dự án — điều ngân hàng rất quan tâm khi đánh giá tài trợ. Ngân hàng nên rà soát lại phương án định giá tài sản đảm bảo và tính toán lại dòng tiền dự án theo bảng giá mới.
BĐS dân dụng — tín hiệu tích cực cho phân khúc đất nền & nhà ở vùng ven: Hạ mức đóng tiền chuyển mục đích đất sẽ kích thích nhu cầu “lên thổ cư”, giảm chi phí pháp lý cho người dân, khiến một bộ phận vốn bị kẹt ở nông nghiệp chuyển vào thị trường đất thổ cư — cải thiện cung cầu cục bộ vùng ven.
Được lợi / Bị ảnh hưởng — phân loại theo đối tượng
Người hưởng lợi: nhà phát triển dự án có quỹ đất chờ GPMB, các nhà thầu BT (giảm rủi ro giá đất khi thanh toán bằng quỹ đất), người dân muốn chuyển vườn → thổ cư (giảm tiền sử dụng đất), doanh nghiệp năng lượng/du lịch ở vùng khó khăn được ưu tiên giao/cho thuê đất.
Bị ảnh hưởng: các vùng có bảng giá đất tăng mạnh (nếu bảng giá cao hơn giá “thực tế” thị trường) có thể làm tăng chi phí đầu vào cho dự án nếu tỉnh áp hệ số lớn; nhà đầu tư mua đất đầu cơ trước thời điểm NQ có thể gặp rủi ro nếu chính quyền rà soát, điều chỉnh.
Khuyến nghị hành động cho nhà đầu tư (practical)
Đầu tư cổ phiếu: chọn cổ phiếu mid-cap/big-cap có quỹ đất sạch hoặc có quỹ đất lớn đang chờ GPMB (cơ hội giải phóng giá trị) — đồng thời tránh các doanh nghiệp có quỹ đất ở địa bàn bảng giá tăng đột biến cho tới khi UBND tỉnh công bố hệ số điều chỉnh cụ thể.
Rủi ro cần lưu ý
Lệch địa phương trong áp dụng: Nghị quyết giao khá nhiều cho UBND tỉnh xác định hệ số, bảng giá cụ thể — điều này tạo khác biệt vùng/miền, gây cơ hội nhưng cũng rủi ro chính sách địa phương.
Tranh chấp chuyển tiếp: Mặc dù có quy định hồi tố cho chuyển mục đích 1/8/2024–31/12/2025, thực tế hoàn trả/điều chỉnh tài chính có thể kéo dài do thủ tục thuế/ngân sách.
Nghị quyết ngày 11/12/2025 là bước đi mang tính thực thi để “sửa” những nút thắt lớn của Luật Đất đai 2024 — đặc biệt là GPMB và phương thức xác định giá đất. Hiệu lực từ 01/01/2026 nghĩa là các nhà đầu tư, ngân hàng và chủ dự án còn một khoảng thời gian rất ngắn để điều chỉnh phương án, tận dụng cơ chế mới (hoặc phòng ngừa rủi ro địa phương khi bảng giá được công bố). Ở góc nhìn đầu tư, đây là cơ hội cổ phiếu và dự án có quỹ đất sạch, nhưng cần thận trọng với rủi ro phân hoá theo tỉnh/thành và tiến độ thực thi chính quyền địa phương.
Mã chứng khoán liên quan bài viết
Theo dõi người đăng bài
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường