Thông tư 06 bị 'tuýt còi': Cần loại bỏ, sửa ngay các điều khoản phi thực tế

Sau khi bị tuýt còi, Ngân hàng Nhà nước phải rà soát và ban hành lại một thông tư khác nhằm sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc bãi bỏ những nội dung đang trái với quy định của pháp luật. Các chuyên gia kiến nghị cần bỏ khoản 8 điều 8, sửa đổi quy định khoản 9 điều 8 và khoản 10 điều 8 của Thông tư 06 hiện hành.

Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật - Bộ Tư pháp - mới đây có kết luận kiểm tra đối với Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) của Ngân hàng Nhà nước, trong đó khẳng định có nội dung trái pháp luật.

Trao đổi với Tiền Phong về vấn đề này, Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM - cho biết, theo Điều 4 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 được sửa đổi bởi Điều 1 của luật năm 2020 thì Thông tư của Ngân hàng Nhà nước là một văn bản quy phạm pháp luật.

Theo đó, Thông tư 06 sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 39/2026 trước đó của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và Thông tư 06 thì có hiệu lực từ 1/9/2023. Như vậy, trước khi Thông tư 06 bị phát hiện là có nội dung trái với pháp luật, thì Thông tư 06 đã có hiệu lực thi hành.

Như vậy, kể từ khi bị phát hiện là có nội dung trái pháp luật và bị kiến nghị, theo quy định tại Điều 12 luật Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật sửa đổi năm 2020 thì Ngân hàng Nhà nước phải ngay lập tức rà soát và ban hành lại một văn bản pháp luật (dưới dạng thông tư) nhằm sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc bãi bỏ những nội dung đang trái với quy định của pháp luật của Thông tư 06, theo những nội dung mà Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật của Bộ tư pháp đã chỉ ra khi rà soát.

“Phần nội dung nào của Thông tư 06 không bị vi phạm, vẫn sẽ tiếp tục có hiệu lực thi hành. Điều này cũng sẽ được thể hiện rõ trong văn bản tiếp theo mà Ngân hàng Nhà nước sẽ ban hành, như đã phân tích ở trên”, luật sư Phát nói.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, đây là lần đầu tiên Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật của Bộ Tư pháp "tuýt còi" một văn bản của Ngân hàng Nhà nước.

Về hướng sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc bãi bỏ những nội dung đang trái với quy định của pháp luật của Thông tư 06, ông Châu đề nghị bỏ khoản 8 điều 8 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom”.

Theo ông Châu, trong cả nước có khoảng 67 doanh nghiệp bất động sản là công ty cổ phần đại chúng niêm yết trên sàn chứng khoán (chiếm 0,16%) và có 9 doanh nghiệp bất động sản là công ty cổ phần đăng ký giao dịch trên hệ thống Upcom (chiếm 0,02%) trong tổng số hơn 40.000 doanh nghiệp bất động sản trong cả nước.

Điều này có nghĩa, đa số các doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu tiếp nhận nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư tổ chức, cá nhân, trong đó có nguồn vốn mà các nhà đầu tư vay của tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khoản 8 điều 8 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhà đầu tư này, như vậy là chưa đảm bảo tính bình đẳng giữa đa số các doanh nghiệp, các doanh nghiệp dù có niêm yết hay không cũng cần phải được đối xử bình đẳng.

Ông Châu cũng kiến nghị sửa đổi khoản 9 điều 8 quy định tổ chức tín dụng được cho vay đối với nhu cầu vốn “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép triển khai thực hiện” thay vì “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.

Khi có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư đã bỏ ra số tiền lớn, chủ yếu là chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo lập quỹ đất dự án. Đến giai đoạn thực hiện dự án cũng là lúc chủ đầu tư cần vốn. Đến giai đoạn hoàn thành đưa dự án vào khai thác kinh doanh thì chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn tín dụng hoặc huy động vốn của nhà đầu tư vì đã huy động được vốn của khách hàng.

“Khoản 9 điều 8 đã bít đường vay tín dụng đối với nhà đầu tư muốn vay để đầu tư vào các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn nhiều nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định này không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung.

Bởi khoản 9 điều 8 áp dụng đối với mọi dự án đầu tư nên một số dự án đầu tư khác dù đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép triển khai thực hiện nhưng không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng sẽ bị rơi vào trường hợp tổ chức tín dụng không được cho vay.

Chẳng hạn, các trường hợp nhà đầu tư muốn vay tín dụng để đầu tư vào dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…

Ngoài ra, ông Châu còn đề nghị sửa đổi khoản 10 điều 8 của Thông tư 06 quy định các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 24 (hoặc 36) tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay thay vì dưới 12 tháng theo Thông tư 06.

Việc sửa này nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn thị trường bất động sản do vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn nên dự án bị dừng thực hiện chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền mà không phải do lỗi của doanh nghiệp.