Thị trường chung cư thứ cấp: "Sóng ngầm" giảm giá và áp lực từ đòn bẩy tài chính

Thị trường bất động sản đang chứng kiến những nhịp điều chỉnh cục bộ, đặc biệt rõ nét tại phân khúc thứ cấp. Dưới áp lực tài chính và thanh khoản chậm, không ít chủ sở hữu bắt đầu chấp nhận "cắt lỗ" hoặc giảm giá để đẩy nhanh việc thu hồi vốn.

Những con số điều chỉnh thực tế

Sự sụt giảm giá bán không còn là tin đồn mà đã xuất hiện bằng những con số cụ thể tại nhiều khu vực:

Khu vực phía Đông: Một căn hộ diện tích 90 m2 tại đại dự án ở Gia Lâm có giá gốc 5,77 tỷ đồng (dự kiến bàn giao cuối tháng 9/2026) đang được chủ nhà rao bán ở mức 5,4 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 370 triệu đồng.

Thị trường chung cư thứ cấp: "Sóng ngầm" giảm giá và áp lực từ đòn bẩy tài chính

Khu vực phía Tây và Tây Nam: Xu hướng giảm giá mạnh hơn ở các tòa nhà đã vận hành 5 - 7 năm. Đơn cử, căn hộ 70 m2 tại khu 19T Kiến Hưng từng ghi nhận mức giá biến động từ 4,4 tỷ đồng nay hạ nhiệt xuống còn khoảng 3,1 tỷ đồng. Tương tự, tại khu đô thị Dương Nội, căn hộ 55 m2 cũng được chào bán quanh mốc 3 tỷ đồng, "bốc hơi" khoảng 800 triệu đồng so với mặt bằng trước đó.

Tuy nhiên, giới quan sát đánh giá mức giảm này dù hấp dẫn nhưng phần lớn vẫn chưa đủ sức kéo dòng tiền từ người mua ở thực quay trở lại ồ ạt.

Bản chất của nhịp giảm giá: Không phải "giảm diện rộng"

Theo nhận định từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, hiện tượng này chỉ mang tính cục bộ, phân hóa rõ rệt tùy thuộc vào sức chịu đựng tài chính của chủ đầu tư cá nhân:

Áp lực đè nặng lên nhà đầu tư "ôm" đòn bẩy: Nhóm chịu tổn thương lớn nhất là những người mua sử dụng vốn vay ngân hàng với tỷ lệ cao, mua vào đúng đỉnh giá hoặc chọn sản phẩm chưa có giá trị khai thác sử dụng ngay. Khi thanh khoản đóng băng và dòng tiền không có, gánh nặng lãi suất buộc họ phải hạ giá để tất toán khoản vay.

Sự "bình thản" của dòng tiền thực: Ngược lại, những chủ sở hữu có tiềm lực tài chính vững vàng, không áp lực nợ nần và nắm giữ tài sản có pháp lý, vị trí, hạ tầng tốt vẫn kiên quyết giữ giá. Họ không có lý do gì để bán tháo tài sản sinh lời dài hạn.

Chính vì vậy, cùng một thị trường nhưng biên độ giảm giá ở mỗi dự án mỗi khác. Trên thực tế, giá giao dịch khớp lệnh thành công thậm chí còn có thể thấp hơn mức giá chào bán công khai nếu người mua biết cách thương lượng trực tiếp.